43. Giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai diễn ra ngày càng phổ biến và phức tạp. Để việc giải quyết tranh chấp đất đai diễn ra đúng quy định thì sau đây, Dữ liệu Pháp Lý sẽ gửi đến bạn đọc một số lưu ý dựa trên những quy định của pháp luật về Luật Đất đai năm 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Nghị định 01/2017/NĐ-CP:
1 – Tranh chấp đất đai là gì?
Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Theo đó, tranh chấp đất đai gồm 02 loại chủ yếu sau:
– Loại 1: Tranh chấp về ranh giới giữa các thửa đất liền kề;
– Loại 2: Tranh chấp về việc ai là chủ của thửa đất (ai có quyền sử dụng đất).
Lưu ý: Những tranh chấp sau không phải là tranh chấp đất đai:
– Tranh chấp về giao dịch (mua bán) quyền sử dụng đất, nhà ở.
– Tranh chấp về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.
– Tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn.
Người có trách nhiệm hòa giải
Hòa giải tự nguyện:
Theo khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Theo đó, hòa giải tự nguyện được thực hiện theo hai hình thức, cụ thể:
– Các bên tranh chấp tự hòa giải với nhau hoặc
– Hòa giải tại cơ sở thông qua hòa giải viên.
Hòa giải bắt buộc:
Khi các bên tranh chấp không tự hòa giải hoặc hòa giải không thành thì viết đơn yêu cầu và gửi tới UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) để tổ chức hòa giải.
Lưu ý: Đây là thủ tục bắt buộc, nếu muốn khởi kiện tại tòa án hoặc yêu cầu UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết thì phải trải qua bước hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
2. Về hòa giải tranh chấp đất đai
– Điểm c, Khoản 1, Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
– Bên cạnh đó, tại Khoản 2 cũng nêu rõ: Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
– Ngoài ra, Khoản 3 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP còn quy định: Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
– Lưu ý: Tại Khoản 4, Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
+ Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai.
+ Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp
Theo Điều 203 Luật Đất đai 2013 khi các bên tranh chấp hòa giải không thành tại UBND cấp xã mà muốn tiếp tục giải quyết thì tùy thuộc vào chủ thể và các điều kiện về giấy chứng nhận, giấy tờ về quyền sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là khác nhau. Cụ thể:
| Điều kiện | Cơ quan hành chính | Tòa án nơi có đất tranh chấp | ||
| Chủ tịch UBND cấp huyện | Chủ tịch UBND cấp tỉnh | Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường | ||
| Trường hợp tranh chấp | Hộ gia đình, cá nhân tranh chấp mà không có:
– Giấy chứng nhận hoặc – Không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013. |
Trường hợp 1
Không có: – Giấy chứng nhận hoặc – Không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013. Trường hợp 2 – Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết nhưng các bên không đồng ý mà còn đơn khiếu nại. |
Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết nhưng các bên không đồng ý mà còn đơn khiếu nại. | Trường hợp 1
– Các bên tranh chấp mà có: + Giấy chứng nhận hoặc + Có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100; – Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất. Trường hợp 2 Các bên tranh chấp không có: – Giấy chứng nhận hoặc – Không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100. Trường hợp 3 – Các bên không đồng ý với quyết định giải quyết của chủ tịch UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh mà có đơn khởi kiện theo thủ tục tố tụng hành chính. |
| Đối tượng tranh chấp | Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư | Tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. | Không phân biệt các bên tranh chấp là giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hay là tổ chức…Đều có thể khởi kiện tại tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự. | |
| Lưu ý: | Theo quy định tại Khoản 1, Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp tranh chấp mà các bên không có:
– Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau: + Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra; + Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương; + Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; + Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước; + Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. – Và chỉ được chọn 1 trong 2 hình thức đó là: + Khởi kiện tại Tòa án nhân dân + Yêu cầu chủ tịch UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết (tùy thuộc vào loại chủ thể tranh chấp). |
|||
Như vậy, tùy thuộc vào các bên tranh chấp đất đai là cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức; có giấy chứng nhận (Sổ đỏ), giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không mà thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sẽ khác nhau. Trên thực tế, thẩm quyền giải quyết chủ yếu gồm: Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh và tòa án.
4. Thời gian thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:
– Khoản 3, Điều 61 Luật Đất đai 2013 Thời gian thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:
+ Hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 45 ngày;
+ Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện là không quá 45 ngày;
+ Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là không quá 60 ngày;
+ Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là không quá 90 ngày;
+ Cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, Quyết định công nhận hòa giải thành là không quá 30 ngày.
– Ngoài ra, tại Khoản 4, Điều 61 Luật Đất đai 2013 còn nêu rõ: Thời gian quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày.
– Lưu ý: Khoản 58 Điều 2 NĐ 01/2017/NĐ-CP quy định thời hiệu giải quyết tranh chấp lần hai và hiệu lực thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
+ Sau khi nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu của người có thẩm quyền mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết thì phải gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp lần hai đến người có thẩm quyền. Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu hoặc không quá 45 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không có đơn gửi người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai lần hai thì quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu có hiệu lực thi hành.
+ Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần hai; đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn không quá 45 ngày thì quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần hai có hiệu lực thi hành.”
Kết luận: Tranh chấp đất đai là một thủ tục khá phổ biến và phức tạp. Chính vì vậy khi thực hiện thủ tục này cần lưu ý những quy định của pháp luật về Luật Đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
Trình tự thủ tục, hồ sơ, biểu mẫu thực hiện xem tại đây: Giải quyết tranh chấp đất đai
