3. Gia hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho cá nhân, tổ chức nước ngoài
Pháp luật nước ta quy định cho phép các đối tượng là tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, giấy chứng nhận sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài là có thời hạn. Sau đây, Dữ Liệu Pháp Lý sẽ giải đáp các vấn đề có liên quan đến thủ tục Gia hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho cá nhân, tổ chức nước ngoài theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Nghị định 139/2017/NĐ-CP, Nghị định 21/2020/NĐ-CP, Thông tư 19/2016/TT-BXD, Quyết định 837/QĐ-BXD Công văn 1436/BXD-QLN như sau:
1. Một số khái niệm cơ bản
Tổ chức nước ngoài là tổ chức được thành lập theo pháp luật nước ngoài và pháp luật quốc tế. Dấu hiệu cơ bản nhất để nhận diện tổ chức nước ngoài là vấn đề quốc tịch. Về bản chất, khái niệm “tổ chức nước ngoài” phản ánh mối quan hệ pháp lí giữa một tổ chức với một quốc gia cụ thể và tình trạng pháp lí của quan hệ này là tổ chức đó không có quan hệ quốc tịch với quốc gia mà nó đang quan hệ.
Tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (điểm b khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014).
Quốc tịch nước ngoài là quốc tịch của một nước khác không phải là quôc tịch Việt Nam (khoản 1 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008).
Người không quốc tịch là người không có Quốc tịch Việt Nam và cũng không có quốc tịch nước ngoài (khoản 2 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008).
=> Người nước ngoài là người có quốc tịch nước ngoài hoặc là người không quốc tịch.
Gia hạn là việc kéo dài thêm một khoảng thời gian được xác định là thời hạn đã đến thời điểm kết thúc trong các giao dịch dân sự hoặc trong các quan hệ pháp lý khác. Việc gia hạn chỉ có ý nghĩa là kéo dài thêm về mặt thời gian có hiệu lực pháp lý để các chủ thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp chủ sở hữu như một chứng cứ xác định chủ quyền của cá nhân, tổ chức đó đối với nhà ở (khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013).
2. Điều kiện để cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
2.1. Giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở
Giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 5 và Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP:
– Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được ưu đãi, miển trừ ngoài giao.
– Tổ chức nước ngoài phải có giấy chứng nhận đăng ký đầu tưhoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở.;
Lưu ý:
– Trường hợp cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam thì chỉ được quyền lựa chọn một đối tượng áp dụng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài để xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam (khoản 3 Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP).
Lưu ý:
– Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định (khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014);
– Không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch (khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014).
2.2. Hình thức sở hữu nhà đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:
– Đầu tư xây dựng nhà ởtheo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
– Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninhtheo quy định của Chính phủ.
Lưu ý:
Tổ chức, cá nhân nước ngoài có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây (khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014):
– Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30%số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.
– Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Namhoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;
– Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuậntrong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;
– Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.
3. Gia hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho cá nhân, tổ chức nước ngoài
Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân, tổ chức nước ngoài là giấy chứng nhận có thời hạn. Do đó, khi có nhu cầu, chủ sở hữu thực hiện đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để gia hạn sở hữu nhà ở.
Cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở 2014, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận; trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở 3 tháng thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở và gửi cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó xem xét, giải quyết (điểm a khoản 1 Điều 77 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP). Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở này được gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận (điểm b khoản 1 Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP)
Tổ chức nước ngoài quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở 2014, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận; trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở 3 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam gia hạn hoạt động và gửi cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó xem xét, giải quyết (điểm a khoản 2 Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP). Tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở được gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam gia hạn hoạt động (điểm b khoản 2 Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP)
Lưu ý:
– Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cấp cho tổ chức đó. Khi hết hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định; trường hợp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không ghi thời hạn thì trong Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu cũng được ghi không thời hạn.
– Cơ quan có thẩm quyền giải quyết: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
4. Xử lí vi phạm hành chính
Điều 63 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về xử phạt đối với các hành vi vi phạm quy định về nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài như sau:
– Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với cá nhân nước ngoài cho thuê nhà ở mà không có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở;
– Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với hành vi thực hiện thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở không thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháptại Việt Nam;
– Phạt tiền từ 70.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với hành vi sở hữu nhà ở hoặc thực hiện các giao dịch về nhà ở khác tại Việt Nam không đúng đối tượng, không đủ điều kiện hoặc quá số lượng quy định hoặc sở hữu nhà thuộc khu vực không cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài được phép sở hữu;
– Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức nước ngoài dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích kháckhông phải để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở.
Kết luận: Cá nhân, tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở có nhu cầu gia hạn giấy chứng nhận sở hữu nhà ở thực hiện đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước 3 tháng trước khi hết hạn theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Nghị định 139/2017/NĐ-CP, Nghị định 21/2020/NĐ-CP, Thông tư 19/2016/TT-BXD, Quyết định 837/QĐ-BXD Công văn 1436/BXD-QLN
Chi tiết trình tự, hồ sơ, mẫu đơn thực hiện xem tại đây: Gia hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho cá nhân, tổ chức nước ngoài
