12. Cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
Việc cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước cần phải được tiến hành theo trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật. Sau đây, Dữ Liệu Pháp Lý sẽ cụ thể nội dung này theo Luật nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Nghị định 30/2019/NĐ-CP, Nghị định 139/2017/NĐ-CP, Quyết định 837/QĐ-BXD, Thông tư 19/2016/TT-BXD như sau:
1. Một số khái niệm cơ bản
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014).
Nhà ở cũ được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (khoản 4 Điều 80 Luật nhà ở 2014).
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê (Điều 427 Bộ luật dân sự 2015).
2. Đối tượng và điều kiện thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
2.1. Đối tượng được thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Nghị định này là người đang thực tế sử dụng nhà ở và có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó, bao gồm đối tượng được bố trí sử dụng nhà ở từ trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 (ngày ban hành Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương) và các đối tượng được bố trí nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 61 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trừ trường hợp chiếm dụng nhà ở trái pháp luật (khoản 1 Điều 57 Nghị định 99/2015/NĐ-CP).
2.2. Người thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước phải thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 57 Nghị định 99/2015 như sau:
– Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở, có hợp đồng thuê nhà ở và có tên trong hợp đồng này thì không phải ký lại hợp đồng thuê nhà, trừ trường hợp hợp đồng thuê nhà ở hết hạn và các bên phải ký lại hợp đồng theo quy định;
– Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở, không có hợp đồng thuê nhà ở nhưng có quyết định, văn bản phân phối, bố trí nhà ở và có tên trong quyết định, văn bản này thì phải làm thủ tục ký hợp đồng thuê nhà ở với đơn vị quản lý vận hành, nhà ở;
– Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở, có hợp đồng thuê nhà ở nhưng không có tên trong hợp đồng này và nhà ở này không có tranh chấp, khiếu kiện thì được ký hợp đồng thuê nhà với đơn vị quản lý vận hành nhà ở theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP;
– Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở, có quyết định, văn bản phân phối, bố trí nhà ở nhưng không có tên trong quyết định, văn bản này và nhà ở này không có tranh chấp, khiếu kiện thì được ký hợp đồng thuê nhà với đơn vị quản lý vận hành nhà ở theo quy định tại Điều 60 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
– Trường hợp chiếm dụng nhà ở trái pháp luật thì bị thu hồi;
3. Cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước:
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết: Sở Xây dựng, Đơn vị quản lý vận hành nhà ở.
Thời hạn giải quyết cho thuê nhà ở cũ là không quá 30 ngày, kể từ ngày cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị thuê nhà ở nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời hạn hợp đồng thuê nhà ở cũ là 05 năm, tính từ ngày ký kết hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp người thuê có nhu cầu thuê thời hạn ngắn hơn. Khi hết thời hạn thuê nhà ở mà bên thuê vẫn đủ điều kiện thuê nhà ở và có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó thì được gia hạn hợp đồng thuê nhà ở bằng với thời hạn thuê nhà trước đó, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở theo quy định của pháp luật (khoản 2 Điều 1 Nghị định 30/2019/NĐ-CP).
Lưu ý:
– Trường hợp cho thuê, bán nhà ở cũ thì nhà ở đó phải không có khiếu kiện, tranh chấp về quyền sử dụng và thuộc diện được cho thuê hoặc được bán theo quy định của pháp luật về nhà ở (điểm d khoản 1 Điều 83 Luật nhà ở 2014).
– Trường hợp thuê nhà ở bao gồm thuê nhà ở cũ thì hợp đồng được ký giữa bên thuê với cơ quan quản lý nhà ở hoặc đơn vị được giao quản lý vận hành nhà ở đó.(điểm c khoản 2 Điều 83 Luật nhà ở 2014).
4. Miễn, giảm tiền thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
Quy định về miễn, giảm tiền thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước tại Điều 59 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:
– Người được miễn, giảm tiền thuê nhà ở phải là người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở (bao gồm người đại diện đứng tên trong hợp đồng và các thành viên khác có tên trong hợp đồng thuê nhà);
– Việc miễn, giảm tiền thuê nhà ở chỉ xét một lần cho người thuê; trường hợp thuê nhiều nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì chỉ được hưởng miễn, giảm tiền thuê đối với một nhà ở;
– Trường hợp một người thuộc đối tượng được hưởng nhiều chế độ miễn, giảm tiền thuê nhà ở thì chỉ được hưởng mức cao nhất;
– Trường hợp trong một hộ gia đình có từ hai người trở lên đang thuê nhà ở thuộc diện được giảm tiền thuê thì được miễn tiền thuê nhà ở.
Đối tượng được miễn, giảm tiền thuê nhà ở cũ quy định khoản 2 Điều 59 Nghị định 99/2015/NĐ-CP bao gồm:
– Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật ưu đãi người có công với cách mạng;
– Hộ nghèo, cận nghèo theo quy định về chuẩn nghèo, cận nghèo do Thủ tướng Chính phủ ban hành;
– Người khuyết tật, người già cô đơn và các đối tượng đặc biệt có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị.
Lưu ý:
– Mức miễn, giảm tiền thuê nhà ở cho các đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 59 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được thực hiện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Riêng hộ nghèo, cận nghèo, người khuyết tật, người già cô đơn và các đối tượng đặc biệt có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị nếu được thuê nhà ở thì được giảm 60% tiền thuê nhà ở phải nộp; đối với hộ nghèo, cận nghèo thì mức giảm này được tính cho cả hộ gia đình (không tính cho từng thành viên trong hộ gia đình).
5. Xử phạt vi phạm hành chính:
Vi phạm quy định về quản lý giao dịch nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được quy định tại Điều 63 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
– Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với một trong các hành vi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đúng điều kiện quy định;
Kết luận: Các trường hợp được phép cho thuê, đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật thực hiện thủ tục thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thực hiện các thủ tục theo quy định tại Luật nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Nghị định 30/2019/NĐ-CP, Nghị định 139/2017/NĐ-CP, Quyết định 837/QĐ-BXD, Thông tư 19/2016/TT-BXD.
Chi tiết trình tự, hồ sơ, mẫu đơn thực hiện xem tại đây: Cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
