13. Bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
Khi thực hiện bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước cần tuân thủ theo các quy định pháp luật. Sau đây, Dữ Liệu Pháp Lý sẽ cụ thể nội dung này theo Luật nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Nghị định 139/2017/NĐ-CP, Nghị định 30/2019/NĐ-CP, Thông tư 19/2016/TT-BXD, Quyết định 837/QĐ-BXD như sau:
1. Một số khái niệm cơ bản
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014).
Nhà ở cũ được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (khoản 4 Điều 80 Luật nhà ở 2014).
Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng mua bán tài sản.
Trong đó, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán (khoản 1 Điều 430 Bộ luật dân sự 2015).
2. Đối tượng, điều kiện được mua và điều kiện bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
2.1. Đối tượng được mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Nghị định này là người đang thực tế sử dụng nhà ở và có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó, bao gồm đối tượng được bố trí sử dụng nhà ở từ trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 (ngày ban hành Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương) và các đối tượng được bố trí nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 61 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trừ trường hợp chiếm dụng nhà ở trái pháp luật (khoản 1 Điều 63 Nghị định 99/2015/NĐ-CP và khoản 1 Điều 57 Nghị định 99/2015/NĐ-CP).
2.2. Điều kiện được mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
Người mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước phải đáp ứng các điều kiện sau đây (khoản 1 Điều 63 Nghị định 99/2015/NĐ-CP):
– Có hợp đồng thuê nhà ở ký với đơn vị quản lý vận hành nhà ở và có tên trong hợp đồng thuê nhà ở này (bao gồm người đại diện đứng tên hợp đồng thuê nhà ở và các thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà từ đủ 18 tuổi trở lên); trường hợp có nhiều thành viên cùng đứng tên trong hợp đồng thuê nhà ở thì các thành viên này phải thỏa thuận cử người đại diện đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở;
– Đã đóng đầy đủ tiền thuê nhà ở theo quy định trong hợp đồng thuê nhà ở và đóng đầy đủ các chi phí quản lý vận hành nhà ở tính đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở;
– Phải có đơn đề nghị mua nhà ở cũ đang thuê.
Lưu ý:
Điều kiện bán nhà ở, nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 được quy định tại khoản 2 Điều 63 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:
– Nhà ở phải không thuộc diện quy định tại Điều 62 Nghị định 99/2015/NĐ-CP;
– Nhà ở phải không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện;
– Trường hợp nhà ở cũ thuộc diện phải xác lập sở hữu toàn dân theo Nghị quyết 23/2003/QH11 thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải hoàn tất thủ tục xác lập sở hữu toàn dân và thực hiện ký hợp đồng thuê nhà ở theo quy định trước khi thực hiện bán nhà ở này;
– Trường hợp bán nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng để ở từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 thì nhà ở này phải đảm bảo các điều kiện: Khu đất đã bố trí làm nhà ở đó có khuôn viên độc lập hoặc có thể tách biệt khỏi khuôn viên trụ sở, cơ quan; nhà ở có lối đi riêng, không che chắn mặt tiền trụ sở, cơ quan, không ảnh hưởng đến không gian, cảnh quan xung quanh; cơ quan, đơn vị không có nhu cầu sử dụng và nhà ở này phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Cơ quan, đơn vị không có nhu cầu sử dụng diện tích nhà ở này phải chuyển giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà đó quản lý để thực hiện bán theo quy định tại Nghị định này, trừ trường hợp nhà ở do Bộ Quốc phòng đang quản lý.
3. Bán nhà ở cũ thuộc sở hữu của nhà nước
Cơ quan có thẩm quyền bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước Điều 64 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về như sau:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Quốc phòng chịu trách nhiệm về việc bán nhà ở và giao cho cơ quan quản lý nhà ở thực hiện việc bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
– Đối với nhà ở cũ tại các địa phương nhưng đang do Bộ Quốc phòng quản lý, nếu Bộ Quốc phòng có nhu cầu chuyển giao sang cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó quản lý và bán thì Bộ Quốc phòng thống nhất với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thực hiện bàn giao, tiếp nhận các nhà ở này. Sau khi tiếp nhận nhà ở từ Bộ Quốc phòng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở này và có trách nhiệm tổ chức quản lý, cho thuê hoặc bán theo quy định của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
Lưu ý:
– Trường hợp bán nhà ở cũ thì nhà ở đó phải không có khiếu kiện, tranh chấp về quyền sử dụng và thuộc diện được bán theo quy định của pháp luật về nhà ở (điểm d Khoản 1 Điều 83 Luật nhà ở 2014).
– Trường hợp bán nhà ở cũ thì hợp đồng được ký giữa bên mua với cơ quan quản lý nhà ở hoặc đơn vị được giao quản lý vận hành nhà ở đó (điểm c khoản 2 Điều 83 Luật nhà ở 2014).
– Trường hợp người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã xuất cảnh ra nước ngoài thì phải có văn bản ủy quyền (có xác nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực theo quy định) cho các thành viên khác đứng tên mua nhà ở; nếu có thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã chết thì phải có giấy chứng tử kèm theo (điểm c khoản 1 Điều 69 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP).
– Trong trường hợp có thành viên thuê nhà ở khước từ quyền mua và đứng tên trong Giấy chứng nhận thì phải có văn bản khước từ quyền mua, không đứng tên trong Giấy chứng nhận và cam kết không có tranh chấp, khiếu kiện về việc mua bán nhà ở này (điểm c khoản 1 Điều 69 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP).
4. Miễn, giảm tiền bánnhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
Tiền mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước bao gồm tiền sử dụng đất và tiền nhà.
Quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất khi bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước tại Điều 67 Nghị định 99/2015/NĐ-CP phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
– Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước chỉ xét một lần cho người mua nhà ở; trường hợp một người được hưởng nhiều chế độ giảm thì chỉ áp dụng mức giảm cao nhất để tính. Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều người đang thuê thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất thì được cộng các mức giảm của từng người nhưng tối đa không vượt quá số tiền sử dụng đất mà người mua nhà phải nộp;
– Không thực hiện việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại điểm c và điểm d Khoản 1 Điều 61, Khoản 1 và Khoản 3 Điều 71 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP;
– Người đã được hưởng các chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất khi mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất làm nhà ở hoặc đã được hỗ trợ cải thiện nhà ở bằng tiền trước ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì không được hưởng miễn, giảm tiền sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất gắn với mua nhà ở theo quy định của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
Lưu ý:
Quy định về miễn, giảm tiền nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước tại Điều 66, 67 Nghị định 99/2015/NĐ-CP phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
– Việc giảm tiền nhà không được tính trùng về thời gian, đối tượng. Mỗi đối tượng chỉ được giảm một lần khi mua nhà ở đang thuê;
– Không thực hiện giảm tiền nhà đối với trường hợp quy định tại điểm c, điểm d Khoản 1 Điều 61 và Khoản 1 Điều 71 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP ;
– Trong một hộ gia đình có nhiều thành viên có tên trong cùng hợp đồng thuê nhà hoặc cùng hộ khẩu thường trú tại địa chỉ nhà ở thuộc diện được giảm tiền mua nhà thì được cộng số tiền mua nhà ở được giảm của từng thành viên để tính tổng số tiền mua nhà ở được giảm của cả hộ gia đình nhưng mức tiền nhà được giảm không được vượt quá số tiền mua nhà phải nộp (không bao gồm tiền sử dụng đất) trong giá bán nhà;
– Số năm được tính, để giảm tiền nhà là số năm công tác thực tế trong các cơ quan, đơn vị thuộc khu vực nhà nước quản lý tính đến thời điểm ký hợp đồng mua nhà. Khi tính số năm công tác nếu có tháng lẻ từ sáu tháng trở xuống thì tính bằng nửa năm và trên sáu tháng thì tính tròn một năm.
5. Xử phạt vi phạm hành chính
Vi phạm quy định về quản lý giao dịch nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được quy định tại Điều 63 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
– Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với một trong các hành vi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đúng điều kiện quy định;
Kết luận: Các trường hợp đủ điều kiện mua nhà theo quy định của pháp luật thực hiện các thủ tục mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước tại Luật nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Nghị định 30/2019/NĐ-CP, Nghị định 139/2017/NĐ-CP, Quyết định 837/QĐ-BXD, Thông tư 19/2016/TT-BXD.
Chi tiết trình tự, hồ sơ, mẫu đơn thực hiện xem tại đây: Bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước
