8. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp

Dựa vào quy định tại Thông tư 78/2014/TT-BTC, Dữ Liệu Pháp Lý sẽ cung cấp các thông tin cơ bản về “Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp”

1. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Theo khoản 2 Điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm các hình thức sau:

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật);

– Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất;

– Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;

– Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;

–  Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

2. Căn cứ tính thuế

Quy định tại Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

Trong đó:

2.1 Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Theo khoản 1 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC, Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được quy định như sau:

– Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).

– Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư có thu tiền trước của khách hàng thì thời điểm xác định doanh thu là thời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể:

+ Trường hợp doanh nghiệp xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí.

+ Trường hợp doanh nghiệp chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khia tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.

– Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong một số trường hợp như sau:

+ Trường hợp doanh nghiệp có cho thuê lại đất thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

+ Trường hợp doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp lựa chọn phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì việc xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuế thu nhập doanh nghiệp của số năm trả tiền trước chia (:) số năm bên thuê trả tiền trước.

+ Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu có chuyển quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận.

+ Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên đương sự thỏa thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.

2.2 Chi phí chuyển nhượng bất động sản

Theo điểm b.1 khoản 1 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC, nguyên tắc xác định chi phí được trừ bao gồm:

– Tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và

– Phải đảm bảo các điều kiện quy định các khoản chi được trừ và không thuộc các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 6 Thông tư này.

– Trường hợp dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì các khoản chi phí được phân bổ theo m² đất chuyển quyền.

Theo điểm b.2 khoản 1 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC, chi phí chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

– Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất.

– Chi phí đền bù thiệt hại về đất.

– Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu.

– Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.

– Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng.

– Chi phí đầu tư xây dựng kế cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông, …

– Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất.

– Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.

2.3 Thuế suất

Theo khoản 2 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%.

3. Bất động sản là tài sản bảo đảm

Theo khoản 4 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC, tổ chức tín dụng nhận giá trị bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì tổ chức tín dụng khi được phép chuyển nhượng bất động sản phải kê khai nộp thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vào Ngân sách Nhà nước.

Theo khoản 5 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC, cơ quan thi hành án bán đấu giá bất động sản là tài sản bảo đảm thi hành án thì số tiền thu được thực hiện theo quy định về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án. Tổ chức được ủy quyền bán đấu giá bất động sản thực hiện kê khai, khấu trừ tiền thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nộp vào Ngân sách Nhà nước. Trên các chứng từ ghi rõ kê khai, nộp thuế thay về bán tài sản đảm bảo thi hành án.

Kết luận: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp được cụ thể nội dung qua Thông tư 78/2014/TT-BTC.

Trình tự thủ tục và biểu mẫu xem tại đây

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản