LUẬT NHÀ Ở 2005
|
QUỐC HỘI |
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM |
|
Số: 56/2005/QH11 |
Hà Nội, ngày 29 tháng 11 năm 2005 |
QUỐC HỘI
NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
KHOÁ XI, KỲ HỌP THỨ 8
(Từ ngày 18 tháng 10 đến ngày 29 tháng 11 năm 2005)
LUẬT
NHÀ Ở
Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 10;
Luật này quy định về nhà ở.
Chương I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Luật này quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.
Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich1″]Điều 2. Đối tượng áp dụng[/NM_lightbox]
Luật này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.
Điều 3. Áp dụng pháp luật
1. Trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật này.
2. Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với Luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.
Điều 4. Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở
Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
Điều 5. Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở
1. Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu.
2. Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hoá. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ở thì Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu nhà ở theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện để họ tạo lập nhà ở khác.
Điều 6. Chính sách phát triển nhà ở
1. Nhà nước có chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng; về nghiên cứu ứng dụng công nghệ và vật liệu xây dựng mới; về thị trường bất động sản nhà ở và thực hiện công khai, minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật.
2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đáp ứng nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp và các tầng lớp dân cư trong xã hội.
3. Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, cho thuê mua, phục vụ nhu cầu điều động, luân chuyển cán bộ, công chức; có chính sách hỗ trợ trực tiếp đối với một số đối tượng thuộc diện chính sách xã hội cải thiện nhà ở.
Điều 7. Trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận
Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm tuyên truyền, vận động nhân dân thực hiện và giám sát việc thực hiện pháp luật về nhà ở.
Điều 8. Những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở
1. Xâm phạm, cản trở việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng nhà ở của tổ chức, cá nhân.
2. Vi phạm các quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng trong việc phát triển nhà ở.
3. Giả mạo, gian lận giấy tờ, làm sai lệch hồ sơ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
4. Sử dụng nhà ở vào các hoạt động bị cấm theo quy định của pháp luật.
5. Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian và các bộ phận công trình thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức.
6. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vượt quá quyền hạn hoặc thiếu trách nhiệm trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở.
7. Những hành vi khác bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở theo quy định của pháp luật.
Chương II
SỞ HỮU NHÀ Ở
Điều 9. Chủ sở hữu nhà ở và đối tượng được sở hữu nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ.
2. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú;
b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 của Luật này;
c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 125 của Luật này.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich2″]Điều 10. Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở[/NM_lightbox]
Tổ chức, cá nhân có các điều kiện sau đây được cấp [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich3″]Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:[/NM_lightbox]
1. Thuộc đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này;
2. Có nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich4″]Điều 11. Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở[/NM_lightbox]
1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định sau đây:
a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại khoản này được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
2. Chính phủ quy định nội dung và mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich5″]Điều 12. Ghi tên chủ sở hữu trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox]
1. Nhà ở thuộc sở hữu của một tổ chức thì ghi tên tổ chức đó.
2. Nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân thì ghi tên người đó.
3. Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì ghi tên người được các chủ sở hữu thoả thuận cho đứng tên trong giấy chứng nhận, nếu không có thoả thuận thì ghi đủ tên các chủ sở hữu nhà ở đó; trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì ghi đủ tên của cả vợ và chồng, trường hợp có vợ hoặc chồng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật thì chỉ ghi tên người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
4. Nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì ghi tên từng chủ sở hữu đối với phần sở hữu riêng và giấy chứng nhận đối với nhà ở đó được cấp cho từng chủ sở hữu.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich6″]Điều 13. Hiệu lực của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox]
1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại Luật này là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật.
2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không còn hiệu lực pháp lý trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà ở bị tiêu huỷ hoặc bị phá dỡ;
b) Nhà ở bị tịch thu hoặc trưng mua theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Nhà ở được xây dựng trên đất thuê đã hết thời hạn thuê đất mà không được gia hạn thuê tiếp hoặc không được chuyển sang hình thức giao đất để sử dụng ổn định lâu dài;
d) Nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi do cấp không đúng thẩm quyền, người được cấp giấy chứng nhận không đúng đối tượng, nhà ở được ghi trong giấy chứng nhận không đúng với hiện trạng khi cấp giấy hoặc nhà ở xây dựng trong khu vực đã bị cấm xây dựng nhà ở;
đ) Nhà ở có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng đã được cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khác theo quy định của Luật này.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich7″]Điều 14. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox]
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức. Trường hợp chủ sở hữu chung là tổ chức và cá nhân thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp huyện) cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich8″]Điều 15. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox]
1. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm:
a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
b) Bản sao một trong các giấy tờ: giấy phép xây dựng; quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở; Giấy chứng nhận đầu tư; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ; thoả thuận đồng ý bằng văn bản của chủ sử dụng đất ở đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở không phải là chủ sử dụng đất ở mà nhà ở được xây dựng tại các khu vực không thuộc diện phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thanh lý, hoá giá nhà ở; hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội; quyết định trao tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương; giấy tờ về thừa kế nhà ở; bản án, quyết định của Toà án hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở; giấy tờ xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) đối với các trường hợp khác, trừ nhà ở thuộc các khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Sơ đồ nhà ở, đất ở.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich9″]2. Chính phủ quy định cụ thể các loại giấy tờ về tạo lập nhà ở quy định tại Điều này phù hợp với từng trường hợp, từng thời kỳ, từng loại nhà ở tại khu vực đô thị và nông thôn.[/NM_lightbox]
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich10″]Điều 16. Trình tự cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox]
1. Tại khu vực đô thị, việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định như sau:
a) Tổ chức nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh;
b) Cá nhân nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện.
2. Tại khu vực nông thôn, việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định như sau:
a) Tổ chức nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh;
b) Cá nhân nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã hoặc nộp trực tiếp tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện.
Trường hợp cá nhân nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã thì trong thời hạn năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện.
3. Trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu nhà ở.
Chủ sở hữu nhà ở nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ, trường hợp người khác nhận thay thì phải có giấy uỷ quyền của chủ sở hữu nhà ở có chứng nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã.
4. Khi nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu nhà ở phải nộp giấy tờ gốc của bản sao trong hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quy định tại Điều 15 của Luật này, trừ quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở; Giấy chứng nhận đầu tư; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại điểm b khoản 1 Điều 11 của Luật này.
Tại khu vực nông thôn, Uỷ ban nhân dân xã có trách nhiệm thu giấy tờ gốc quy định tại khoản này đối với những trường hợp chủ sở hữu nhà ở nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Uỷ ban nhân dân xã. Trong thời hạn mười ngày làm việc, Uỷ ban nhân dân xã phải nộp giấy tờ gốc cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện để đưa vào hồ sơ lưu trữ.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich11″]Điều 17. Cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox]
1. Chủ sở hữu nhà ở bị mất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải có hồ sơ đề nghị cấp lại giấy chứng nhận và nộp cho cơ quan quản lý nhà ở của cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Hồ sơ đề nghị cấp lại giấy chứng nhận bao gồm:
a) Đơn đề nghị cấp lại giấy chứng nhận, trong đó nêu rõ lý do mất giấy chứng nhận và cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về lời khai của mình;
b) Giấy tờ xác nhận về việc mất giấy chứng nhận của cơ quan công an cấp xã nơi mất giấy kèm theo giấy tờ chứng minh đã đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng một lần đối với khu vực đô thị hoặc đã niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã trong thời hạn mười ngày làm việc đối với khu vực nông thôn, trừ trường hợp có căn cứ rõ ràng là giấy chứng nhận bị tiêu huỷ do thiên tai, hoả hoạn.
2. Trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ mà chủ sở hữu nhà ở không tìm lại được giấy chứng nhận thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu nhà ở.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich12″]Điều 18. Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox]
1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bị hư hỏng, rách nát hoặc đã ghi hết trang xác nhận thay đổi thì chủ sở hữu nhà ở được cấp đổi giấy chứng nhận.
2. Chủ sở hữu nhà ở có đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cũ và nộp cho cơ quan quản lý nhà ở cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
3. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu nhà ở.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich13″]Điều 19. Xác nhận thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox]
1. Việc xác nhận thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện khi có sự thay đổi về diện tích, tầng cao, kết cấu chính nhà ở; tách, nhập thửa đất đối với trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều 11 của Luật này so với những nội dung đã ghi trong giấy chứng nhận.
2. Chủ sở hữu nhà ở phải có bản kê khai về nội dung thay đổi kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và nộp cho cơ quan quản lý nhà ở cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
3. Trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải xác nhận nội dung thay đổi vào Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giao lại cho chủ sở hữu nhà ở.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich14″]Điều 20. Trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox]
1. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận quy định tại các điều 16, 17, 18 và 19 của Luật này không được yêu cầu người nộp hồ sơ nộp thêm bất kỳ một loại giấy tờ nào khác ngoài các giấy tờ đã quy định; trường hợp hồ sơ không đủ giấy tờ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hướng dẫn cụ thể ngay cho người nộp hồ sơ biết để bổ sung hồ sơ. Thời gian bổ sung hồ sơ không tính vào thời gian cấp giấy chứng nhận.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có giấy biên nhận về việc tổ chức, cá nhân đã nộp đủ hồ sơ, trong đó ghi rõ ngày giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận trong thời gian quy định tại các điều 16, 17, 18 và 19 của Luật này phải thực hiện việc cấp giấy, xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở, trường hợp không cấp giấy chứng nhận, không xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận thì phải có văn bản thông báo rõ lý do và trả lại hồ sơ cho người đề nghị cấp giấy chứng nhận.
3. Cơ quan quản lý nhà ở cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận phải lập và quản lý sổ theo dõi sở hữu nhà ở. Nội dung của sổ theo dõi sở hữu nhà ở phải bảo đảm yêu cầu theo dõi được việc cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và xác nhận những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận.
Điều 21. Quyền của chủ sở hữu nhà ở
1. Chiếm hữu đối với nhà ở.
2. Sử dụng nhà ở.
3. Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật.
4. Bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật có liên quan.
5. Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của mình.
6. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich15″]Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox], xác nhận những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich16″]theo quy định của Luật này.[/NM_lightbox]
7. Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Điều 22. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở
1. Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich17″]Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox] và xác nhận thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich18″]theo quy định của Luật này.[/NM_lightbox]
2. Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở của mình theo quy định của pháp luật nhưng không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.
3. Thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của pháp luật khi bán, cho thuê, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở.
4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật khi được Nhà nước cấp mới, cấp đổi, cấp lại [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich19″]Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox], xác nhận thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận và trong quá trình sử dụng nhà ở.
5. Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, về việc giải toả, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở hoặc khi Nhà nước trưng dụng, trưng mua, mua trước nhà ở.
6. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Chương III
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
Điều 23. Mục tiêu phát triển nhà ở
1. Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở.
2. Phát triển nhà ở phải bảo đảm cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập của các đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế – xã hội của đất nước, của từng địa phương; từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở; góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc.
3. Phát triển nhà ở phải thể hiện chủ trương xoá bao cấp, thực hiện xã hội hoá nhà ở dựa trên cơ chế tạo điều kiện của Nhà nước về tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp; xác định trách nhiệm của người có nhu cầu tạo lập nhà ở và của Uỷ ban nhân dân các cấp, của cộng đồng dân cư trong việc chăm lo, cải thiện chỗ ở.
Điều 24. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực đô thị
1. Tuân thủ các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc, cảnh quan, môi trường, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu sau đây:
a) Tại đô thị loại đặc biệt có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư;
b) Tại đô thị loại 1 và loại 2 có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà chung cư;
c) Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà chung cư.
3. Nhà ở tại đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án. Các dự án phát triển nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư theo tiêu chuẩn của đô thị.
4. Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng còn phải được nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, phòng, chống cháy nổ và vệ sinh môi trường trước khi đưa vào sử dụng.
Điều 25. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực nông thôn
1. Tuân thủ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kiến trúc, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bảo đảm sự hình thành và phát triển nông thôn bền vững.
2. Phát triển nhà ở nông thôn phải gắn với phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện sống của nhân dân.
Điều 26. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực miền núi
1. Phát triển nhà ở phải theo điểm dân cư tập trung phù hợp với phong tục, tập quán của từng dân tộc, đặc điểm địa lý, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền, hạn chế việc du canh, du cư.
2. Phát triển nhà ở phải chú trọng đến việc đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện sống, văn hoá – xã hội của nhân dân khu vực miền núi.
Điều 27. Chính sách phát triển nhà ở nông thôn, miền núi
1. Nhà nước có chính sách về đất ở thông qua việc quy hoạch các điểm dân cư nông thôn, miền núi để bảo đảm cho hộ gia đình, cá nhân có đất xây dựng nhà ở.
2. Nhà nước thực thi chính sách tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi để hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn, miền núi gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở.
3. Nhà nước khuyến khích phát triển nhà ở nhiều tầng ở nông thôn để tiết kiệm đất ở.
4. Nhà nước khuyến khích việc hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở.
5. Nhà nước đầu tư cho việc nghiên cứu, ứng dụng và chuyển giao các tiến bộ khoa học và công nghệ phục vụ yêu cầu phát triển nhà ở phù hợp với phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền.
Điều 28. Hình thức phát triển nhà ở
1. Phát triển nhà ở theo dự án.
2. Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich20″]Điều 29. Phát triển nhà ở theo dự án[/NM_lightbox]
1. Dự án phát triển nhà ở là tổng hợp các đề xuất chứng minh hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở trên một địa điểm hoặc một khu vực nhất định.
2. Những trường hợp phải phát triển nhà ở theo dự án bao gồm:
a) Phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua của tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế;
b) Cải tạo làm tăng diện tích, xây dựng lại nhà chung cư hoặc đầu tư xây dựng lại các khu nhà ở cũ;
c) Phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich21″]d) Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư.[/NM_lightbox]
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich22″]Điều 30. Yêu cầu của dự án phát triển nhà ở[/NM_lightbox]
Dự án phát triển nhà ở phải được lập và phê duyệt theo quy định của Luật này, pháp luật về xây dựng và phải bảo đảm các yêu cầu sau đây:
1. Dự án phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương;
2. Dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu đầu tư xây dựng đồng bộ giữa nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Các công trình hạ tầng xã hội phải được tính toán, xác định theo tiêu chuẩn, quy chuẩn, phù hợp với quy mô dân số của dự án và có sự tính toán đến các yếu tố ảnh hưởng trong quá trình sử dụng;
3. Trong các dự án phát triển nhà ở, kiến trúc nhà ở phải thể hiện theo từng loại nhà cụ thể;
4. Dự án phát triển nhà ở phải được thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng khi phê duyệt và phải được kiểm định về chất lượng trước khi đưa vào sử dụng. Quyết định phê duyệt và kết quả kiểm định phải được lưu trữ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để theo dõi, kiểm tra;
5. Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đã được phê duyệt. Trường hợp có sự thay đổi nội dung, tiến độ của dự án thì chủ đầu tư phải báo cáo và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận.
Chính phủ quy định cụ thể nội dung và việc quản lý vận hành các dự án phát triển nhà ở.
Điều 31. Quy hoạch phát triển nhà ở
1. Quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn và các dự án xây dựng khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, trung cấp nghề, trường học ở miền núi phải xác định nhu cầu về nhà ở, đất để xây dựng nhà ở và hệ thống hạ tầng phục vụ nhu cầu ở.
2. Khi phê duyệt các quy hoạch quy định tại khoản 1 Điều này cơ quan có thẩm quyền phải đồng thời phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở.
3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai quy hoạch phát triển nhà ở, các cơ chế, chính sách tạo điều kiện cụ thể đối với từng dự án phát triển nhà ở.
Điều 32. Kiến trúc nhà ở
1. Kiến trúc nhà ở phải kết hợp hài hoà giữa kiến trúc hiện đại với kiến trúc truyền thống, phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán, văn hoá – xã hội của các dân tộc từng vùng, miền.
2. Kiến trúc nhà ở phải đa dạng các loại nhà ở, loại căn hộ phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội, khả năng thu nhập của các tầng lớp dân cư trên địa bàn; sử dụng có hiệu quả quỹ đất dành cho phát triển nhà ở.
3. Nhà ở xây dựng hai bên đường, tuyến phố chính phải tuân thủ chỉ giới xây dựng, bảo đảm hài hoà về chiều cao, không gian, kiến trúc, thẩm mỹ, phù hợp với quy hoạch chung và thiết kế đô thị theo từng trục đường, tuyến phố.
4. Nhà nước đầu tư cho việc nghiên cứu ban hành các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với nhà ở để đáp ứng yêu cầu phát triển nhà ở của nhân dân phù hợp với từng vùng, miền.
Điều 33. Phương thức phát triển nhà ở
1. Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường (sau đây gọi là nhà ở thương mại).
2. Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng (sau đây gọi là nhà ở riêng lẻ).
3. Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua (sau đây gọi là nhà ở xã hội).
4. Nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác (sau đây gọi là nhà ở công vụ).
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich23″]Mục 2. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI[/NM_lightbox]
Điều 34. Đối tượng và điều kiện tham gia phát triển nhà ở thương mại
1. Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại.
2. Tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh doanh nhà ở; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Điều 35. Đối tượng được mua, thuê nhà ở thương mại
1. Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam quy định tại Điều 126 và Điều 131 của Luật này.
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 125 và Điều 131 của Luật này.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich24″]Điều 36. Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở thương mại[/NM_lightbox]
1. Thực hiện các quy định về phát triển nhà ở theo dự án.
2. Bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ, chất lượng của dự án đã được phê duyệt.
3. Công khai tại trụ sở Ban quản lý dự án, địa điểm có dự án và trên phương tiện thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đã bán, cho thuê; số lượng nhà ở còn lại; giá bán, giá cho thuê; phương thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở.
4. Phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich25″]Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox] cho người mua và bàn giao cho người mua nhà ở các hồ sơ liên quan đến nhà ở đó. Trường hợp cho thuê nhà ở thì tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở thương mại có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 66 của Luật này.
5. Báo cáo kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án cho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.
Điều 37. Đất để phát triển nhà ở thương mại
1. Tổ chức, cá nhân được sử dụng đất do Nhà nước giao, cho thuê hoặc do nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân khác theo quy định của pháp luật về đất đai để đầu tư phát triển nhà ở thương mại.
2. Dự án phát triển nhà ở thương mại có từ hai tổ chức, cá nhân trở lên đăng ký tham gia làm chủ đầu tư thì phải thực hiện đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở hoặc dự án khu đô thị mới đã đầu tư xây dựng hạ tầng phải bảo đảm công khai và thực hiện theo phương thức đấu giá.
3. Việc đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật.
Điều 38. Nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại
1. Vốn của chủ đầu tư.
2. Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác.
3. Vốn vay của tổ chức tín dụng.
4. Vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở.
5. Vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật.
Điều 39. Mua bán, cho thuê nhà ở thương mại
1. Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần.
Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.
2. Trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật này.
3. Giá mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, phương thức thanh toán do các bên thoả thuận trong hợp đồng.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich26″]Điều 40. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại[/NM_lightbox]
Nhà ở thương mại phải được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng và những tiêu chuẩn sau đây:
1. Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2;
2. Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m;
3. Nhà biệt thự không được xây dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich27″]Mục 3. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở RIÊNG LẺ CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN[/NM_lightbox]
Điều 41. Hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân
1. Phát triển nhà ở riêng lẻ là việc hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng nhà ở trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo một trong các hình thức sau đây:
a) Tự xây dựng nhà ở;
b) Thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng nhà ở;
c) Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich28″]Điều 42. Yêu cầu phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân[/NM_lightbox]
1. Hộ gia đình, cá nhân phải có quyền sử dụng đất hợp pháp, có nhà ở nhưng không thuộc diện cấm cải tạo, cấm xây dựng lại theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Việc phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân tại đô thị và điểm dân cư nông thôn phải phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp không thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị.
Điều 43. Trách nhiệm của hộ gia đình, cá nhân trong phát triển nhà ở riêng lẻ
1. Tuân thủ việc xây dựng theo quy hoạch, kiến trúc, trình tự, thủ tục trong đầu tư xây dựng.
2. Chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.
3. Đóng góp công sức hoặc kinh phí để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật chung do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
Điều 44. Hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở
1. Hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn tự nguyện hợp tác xây dựng nhà ở bằng khả năng tài chính, nhân công, vật liệu của các thành viên trong nhóm.
2. Các thành viên trong nhóm phải thoả thuận về cách thức góp vốn, nhân công, vật liệu, thời gian thực hiện, quyền và nghĩa vụ của các thành viên và cam kết thực hiện thoả thuận của nhóm.
3. Nhà nước có chính sách ưu đãi về thời hạn và lãi suất trong vay vốn và cung cấp các thiết kế mẫu nhà ở để hộ gia đình, cá nhân là thành viên trong nhóm xây dựng nhà ở.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich29″]Mục 4. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI[/NM_lightbox]
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich30″]Điều 45. Quỹ nhà ở xã hội[/NM_lightbox]
1. Nhà nước có cơ chế, chính sách phát triển quỹ nhà ở xã hội để các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê, thuê mua.
2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.
3. Tổ chức, cá nhân phát triển quỹ nhà ở xã hội được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội; được miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật.
Điều 46. Yêu cầu phát triển nhà ở xã hội
1. Bảo đảm chất lượng xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê, thuê mua của người có mức thu nhập thấp.
3. Quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua và sử dụng quỹ nhà ở xã hội.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich31″]Điều 47. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội[/NM_lightbox]
1. Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:
a) Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng;
b) Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng.
2. Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn.
3. Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị.
4. Ngoài các khu vực quy định tại khoản 1 Điều này, khu vực khác có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên và các quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich32″]Điều 48. Quy hoạch phát triển nhà ở xã hội[/NM_lightbox]
1. Trong quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao phải xác định rõ quy hoạch xây dựng quỹ nhà ở xã hội.
2. Việc lập, phê duyệt và công bố quy hoạch xây dựng quỹ nhà ở xã hội thực hiện theo quy định tại Điều 31 của Luật này.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich33″]Điều 49. Đất để phát triển nhà ở xã hội[/NM_lightbox]
1. Căn cứ vào quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các dự án phát triển nhà ở xã hội đã được phê duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội.
2. Nhà nước miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich34″]Điều 50. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội[/NM_lightbox]
1. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, thuê mua trên địa bàn.
2. Tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê, thuê mua là chủ đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở do mình đầu tư.
3. Chủ đầu tư có trách nhiệm sau đây:
a) Bảo đảm tiến độ, chất lượng xây dựng nhà ở theo đúng yêu cầu của dự án đã được phê duyệt;
b) Công khai, minh bạch quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở, số lượng nhà ở đã cho thuê và cho thuê mua, số lượng nhà ở còn lại, giá cho thuê, nội dung đăng ký thuê, thuê mua nhà ở và thủ tục ký hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở tại trụ sở của chủ đầu tư và trên phương tiện thông tin đại chúng;
c) Báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh kết quả thực hiện các chỉ tiêu đề ra trong dự án khi kết thúc dự án;
d) Lưu giữ các hồ sơ liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bàn giao cho đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở này.
Điều 51. Xây dựng và quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội
1. Việc lựa chọn đơn vị tư vấn, doanh nghiệp xây dựng quỹ nhà ở xã hội phải thông qua đấu thầu theo quy định của pháp luật.
2. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội theo các nguyên tắc sau đây:
a) Trường hợp có từ hai đơn vị đăng ký tham gia trở lên thì phải thực hiện việc lựa chọn thông qua hình thức đấu thầu theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp chỉ có một đơn vị đăng ký tham gia thì giao cho đơn vị đó thực hiện nếu đủ năng lực, điều kiện và khả năng quản lý vận hành nhà ở;
c) Trường hợp không có đơn vị nào đăng ký tham gia thì giao cho tổ chức có chức năng quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thực hiện.
3. Đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội được hưởng các chế độ đối với doanh nghiệp công ích, các ưu đãi trong hoạt động dịch vụ công ích theo quy định của pháp luật.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich35″]Điều 52. Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội[/NM_lightbox]
1. Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn sau đây:
a) Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
b) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn;
c) Ngân sách nhà nước đầu tư;
d) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước;
đ) Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
2. Chính phủ quy định cụ thể các nguồn vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội, đơn vị quản lý quỹ phát triển nhà ở và nội dung quản lý sử dụng quỹ này bảo đảm nguyên tắc bảo toàn vốn.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich36″]Điều 53. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội[/NM_lightbox]
1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ.
2. Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:
a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người;
c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich37″]Điều 54. Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội[/NM_lightbox]
Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich38″]Điều 55. Quy trình xét duyệt đối tượng thuê, thuê mua[/NM_lightbox]
1. Các đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải có đơn nộp cho cơ quan, tổ chức, đơn vị nơi người đó đang làm việc.
2. Căn cứ quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này, các cơ quan, tổ chức, đơn vị phải xác nhận cho người có đơn về đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Sau khi được cơ quan, tổ chức, đơn vị xác nhận, người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để xem xét, quyết định.
3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ nhà ở xã hội và đối chiếu với các quy định tại Mục này để quyết định người được thuê, thuê mua, quy định trình tự, thủ tục thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp quỹ nhà ở xã hội chưa đáp ứng nhu cầu thì việc cho thuê, thuê mua phải thực hiện theo thứ tự ưu tiên.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich39″]Điều 56. Xác định giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội[/NM_lightbox]
1. Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải bảo đảm nguyên tắc:
a) Bảo toàn vốn để tiếp tục đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội;
b) Bù đắp đủ các chi phí quản lý, duy tu bảo dưỡng, sửa chữa trong thời gian cho thuê hoặc thuê mua.
2. Chính phủ quy định khung giá làm cơ sở để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá cho thuê, thuê mua nhà ở trên địa bàn.
Điều 57. Nguyên tắc thuê, thuê mua nhà ở xã hội
1. Việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đúng đối tượng, người thuê, thuê mua không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời hạn thuê, thuê mua, trừ trường hợp thừa kế nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 106 của Luật này; nếu vi phạm thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền thu hồi nhà ở đó.
2. Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng thuộc diện quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua một diện tích nhất định theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội.
3. Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội sau khi được cấp [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich40″]Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở [/NM_lightbox]nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền ưu tiên mua; trong trường hợp đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác.
Giá bán lại nhà ở xã hội trong mọi trường hợp không được vượt quá giá nhà ở xây dựng mới cùng loại do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm thanh toán.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich41″]Mục 5. PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở CÔNG VỤ[/NM_lightbox]
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich42″]Điều 58. Quỹ nhà ở công vụ[/NM_lightbox]
1. Nhà nước đầu tư vốn từ ngân sách để xây dựng quỹ nhà ở công vụ.
2. Nhà ở công vụ là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 60 của Luật này thuê trong thời gian đảm nhiệm công tác.
Điều 59. Trách nhiệm phát triển quỹ nhà ở công vụ
1. Cơ quan có cán bộ, công chức thuộc diện được ở nhà ở công vụ phải xác định nhu cầu về nhà ở công vụ của cơ quan mình và gửi cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để tổng hợp.
2. Căn cứ vào kết quả tổng hợp nhu cầu nhà ở công vụ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo việc lập quy hoạch, kế hoạch, dự án đầu tư xây dựng quỹ nhà ở công vụ để phê duyệt hoặc trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện đầu tư xây dựng và quản lý vận hành quỹ nhà ở công vụ trên địa bàn.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich43″]Điều 60. Đối tượng được thuê nhà ở công vụ[/NM_lightbox]
1. Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị – xã hội được điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại địa phương nơi đến công tác.
2. Sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, an ninh.
3. Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ.
Điều 61. Nguyên tắc quản lý quỹ nhà ở công vụ
1. Nhà ở công vụ phải được sử dụng đúng mục đích và đúng đối tượng.
2. Khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ hoặc chuyển đến nơi khác hoặc nghỉ công tác thì người thuê nhà ở công vụ có trách nhiệm trả lại nhà ở công vụ.
3. Trường hợp trả lại nhà ở công vụ mà người thuê nhà ở công vụ có khó khăn về nhà ở thì cơ quan, tổ chức nơi người đó công tác phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi người đó sinh sống căn cứ vào tình hình cụ thể để giải quyết cho họ được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
4. Chính phủ quy định cụ thể về đối tượng, đầu tư xây dựng, quản lý và cho thuê nhà ở công vụ.
Mục 6. HỖ TRỢ, TẠO ĐIỀU KIỆN CẢI THIỆN NHÀ Ở
Điều 62. Đối tượng thuộc diện chính sách xã hội được hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở
1. Người có công với cách mạng.
2. Hộ gia đình nghèo ở miền núi hoặc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai.
3. Hộ gia đình có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể hộ gia đình nghèo, hộ gia đình có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này phù hợp với thực tế địa phương.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich44″]Điều 63. Điều kiện được hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở[/NM_lightbox]
Các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội được hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 62 của Luật này phải thuộc một trong các trường hợp có khó khăn về nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 53 của Luật này.
Điều 64. Hình thức hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở
Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, cộng đồng dân cư thực hiện việc hỗ trợ, tạo điều kiện để các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội được cải thiện nhà ở theo một trong các hình thức sau đây:
1. Hỗ trợ kinh phí để họ mua nhà ở trả chậm, trả dần hoặc thuê nhà ở;
2. Miễn, giảm tiền sử dụng đất khi mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc được Nhà nước giao đất làm nhà ở;
3. Hỗ trợ kinh phí, vật liệu, nhân công trong việc sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng nhà ở;
4. Tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich45″]Chương IV
QUẢN LÝ VIỆC SỬ DỤNG NHÀ Ở[/NM_lightbox]
Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG VỀ QUẢN LÝ VIỆC SỬ DỤNG NHÀ Ở
Điều 65. Nội dung quản lý việc sử dụng nhà ở
1. Lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở.
2. Bảo hành, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở.
Điều 66. Lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở
1. Các loại nhà ở phải có hồ sơ và được lưu trữ.
2. Chủ sở hữu nhà ở, tổ chức được giao quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc người đang sử dụng nhà ở trong trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu có trách nhiệm lập, lưu hồ sơ nhà ở và nộp một bản cho cơ quan cấp [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich46″]Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox] để lưu trữ phục vụ yêu cầu quản lý nhà ở.
3. Hồ sơ nhà ở nộp cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định như sau:
a) Đối với nhà ở tại đô thị được tạo lập kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì hồ sơ nhà ở bao gồm các nội dung: tên và địa chỉ chủ nhà; một trong các giấy tờ quy định tại Điều 15 của Luật này; tên và địa chỉ đơn vị tư vấn, đơn vị thi công (nếu có); bản vẽ thiết kế hoặc bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở (nếu có); hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Đối với nhà ở tại nông thôn được tạo lập kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì hồ sơ nhà ở bao gồm các nội dung: tên và địa chỉ chủ nhà; một trong các giấy tờ quy định tại Điều 15 của Luật này; bản vẽ thiết kế hoặc bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở (nếu có);
c) Đối với nhà ở được tạo lập trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì hồ sơ nhà ở bao gồm các nội dung: tên và địa chỉ chủ nhà; [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich47″]một trong các giấy tờ quy định tại Điều 15 của Luật này.[/NM_lightbox]
Điều 67. Bảo hiểm nhà ở
1. Nhà nước khuyến khích các chủ sở hữu nhà ở mua bảo hiểm nhà ở.
2. Nội dung và thể thức bảo hiểm nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bảo hiểm.
Điều 68. Trách nhiệm của chủ sở hữu nhà ở trong việc sử dụng nhà ở
1. Lập và lưu hồ sơ nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều 66 của Luật này.
2. Thực hiện các quy định về sử dụng nhà ở; giữ gìn, bảo quản nhà ở, phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh môi trường, trật tự trị an; thực hiện các nghĩa vụ tài chính trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật.
3. Khi làm hư hỏng phần nhà ở thuộc sở hữu chung hoặc nhà ở của chủ sở hữu nhà ở khác thì phải khôi phục lại nguyên trạng hoặc bồi thường theo quy định của pháp luật.
4. Thực hiện bảo trì theo quy định đối với phần sở hữu riêng; đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn các khoản kinh phí phải nộp theo quy định về quản lý, vận hành, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu chung.
5. Tạo điều kiện để các bên có liên quan và người có trách nhiệm thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích nhà thuộc sở hữu chung.
Điều 69. Trách nhiệm của người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu
Người thuê, mượn, ở nhờ hoặc người được uỷ quyền quản lý sử dụng nhà ở có trách nhiệm trong việc sử dụng nhà ở theo hợp đồng với chủ sở hữu nhà ở và phải tuân thủ các quy định về sử dụng nhà ở của Luật này.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich48″]Mục 2. QUẢN LÝ VIỆC SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ[/NM_lightbox]
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich49″]Điều 70. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư[/NM_lightbox]
1. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
Điều 71. Tổ chức quản lý việc sử dụng nhà chung cư
1. Nhà chung cư phải có Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
Trong thời hạn không quá mười hai tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (sau đây gọi là Hội nghị nhà chung cư) để bầu Ban quản trị. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định.
Khi chưa thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các công việc của Ban quản trị.
2. Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó.
3. Số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Nhiệm kỳ của Ban quản trị nhà chung cư tối đa là ba năm. Ban quản trị hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số.
Điều 72. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị
Ban quản trị nhà chung cư có các quyền và trách nhiệm sau đây:
1. Xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của nhà chung cư theo quy định của pháp luật để trình Hội nghị nhà chung cư xem xét, thông qua;
2. Lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư; huỷ bỏ hợp đồng trong trường hợp doanh nghiệp đó không thực hiện đúng cam kết; giám sát hoạt động của doanh nghiệp quản lý nhà chung cư theo nội dung hợp đồng đã ký;
3. Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với các cơ quan chức năng, với tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết;
4. Kiểm tra, theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà chung cư theo quy định;
5. Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được giao quản lý;
6. Thu các khoản tiền phải nộp của các chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng và kinh phí từ việc sử dụng các phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (nếu có);
7. Thanh toán kinh phí cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng đã ký và trả khoản tiền phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên trong Ban quản trị và các khoản chi khác theo quy định của Hội nghị nhà chung cư;
8. Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao.
Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương ban hành quy chế quản lý nhà chung cư, hướng dẫn và kiểm tra việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong cả nước.
Điều 73. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư
1. Việc quản lý vận hành nhà chung cư phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.
Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý, vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư và thực hiện các công việc khác theo hợp đồng ký với Ban quản trị nhà chung cư.
2. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư được tổ chức để quản lý nhà chung cư ở các địa bàn khác nhau.
Trong trường hợp địa phương chưa có doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thì Ban quản trị có thể ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư ở địa phương khác thực hiện quản lý nhà chung cư hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc quản lý và cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư.
3. Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được hưởng các chế độ như đối với dịch vụ công ích.
Mục 3. BẢO HÀNH, BẢO TRÌ, CẢI TẠO NHÀ Ở
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich50″]Điều 74. Bảo hành nhà ở[/NM_lightbox]
1. Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng.
2. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng.
Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành trong thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này. Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở đó.
3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cấu nhà ở, thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng nhà ở gây ra.
4. Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử dụng và được quy định như sau:
a) Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước;
b) Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng;
c) Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich51″]Điều 75. Bảo trì nhà ở[/NM_lightbox]
1. Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có các hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở.
2. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm bảo trì nhà ở của mình theo quy định của Luật này và các quy định của pháp luật về xây dựng.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich52″]Điều 76. Cải tạo nhà ở[/NM_lightbox]
1. Cải tạo nhà ở là việc nâng cấp hoặc mở rộng diện tích nhà ở hiện có.
2. Chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở của mình; người không phải là chủ sở hữu nhà ở chỉ được phép cải tạo nhà ở trong trường hợp được chủ sở hữu nhà ở đồng ý bằng văn bản. Việc cải tạo nhà ở phải thực hiện theo quy định của Luật này và các quy định của pháp luật về xây dựng.
Điều 77. Yêu cầu về bảo trì, cải tạo nhà ở
1. Bảo đảm an toàn cho người, tài sản, vệ sinh môi trường theo quy định của pháp luật.
2. Thực hiện việc cải tạo theo đúng giấy phép xây dựng đối với trường hợp cải tạo phải có giấy phép xây dựng.
Điều 78. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong bảo trì, cải tạo nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở có các quyền sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:
a) Được tự thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở hoặc thuê tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hành nghề xây dựng thực hiện. Trong trường hợp sửa chữa lớn hoặc cải tạo nhà ở theo quy định phải có giấy phép xây dựng thì chủ sở hữu nhà ở chỉ được tự thực hiện nếu có đủ năng lực hành nghề xây dựng;
b) Yêu cầu các cơ quan chức năng cấp phép và tạo điều kiện cho việc cải tạo nhà ở khi có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Được uỷ quyền cho người khác làm thủ tục và thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở của mình.
2. Chủ sở hữu nhà ở có các nghĩa vụ sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:
a) Chấp hành đầy đủ các quy định của pháp luật về bảo trì, cải tạo nhà ở; tạo điều kiện cho các chủ sở hữu nhà ở khác thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở của họ;
b) Bồi thường thiệt hại do việc bảo trì, cải tạo nhà ở gây ra;
c) Sau khi sửa chữa, cải tạo nếu hiện trạng nhà ở có thay đổi so với nội dung trong [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich53″]Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox] đã được cấp thì chủ sở hữu nhà ở phải đến cơ quan có thẩm quyền cấp [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich54″]Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox]để xác nhận những thay đổi vào giấy chứng nhận.
Điều 79. Bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê
1. Bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì hoặc cải tạo nhà ở đang cho thuê. Bên thuê nhà ở phải tạo điều kiện để bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp vì lý do bất khả kháng. Bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá cho thuê hợp lý sau khi kết thúc việc cải tạo nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống. Trong trường hợp bên thuê nhà ở không đồng ý với việc điều chỉnh giá cho thuê nhà ở thì có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp bên thuê nhà ở phải di chuyển chỗ ở để thực hiện việc bảo trì hoặc cải tạo nhà ở thì các bên thoả thuận về chỗ ở tạm và tiền thuê nhà ở trong thời gian bảo trì, cải tạo. Trong trường hợp bên thuê nhà ở tự lo chỗ ở và đã trả trước tiền thuê nhà ở cho cả thời gian bảo trì hoặc cải tạo thì bên cho thuê nhà ở phải thanh toán cho bên thuê nhà ở bằng số tiền mà bên thuê nhà ở đã trả theo hợp đồng tương ứng với thời gian bảo trì hoặc cải tạo. Thời gian bảo trì hoặc cải tạo không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở sau khi kết thúc việc bảo trì, cải tạo nhà ở.
4. Bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở bảo trì nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do bên thuê nhà ở gây ra. Trường hợp bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở thì bên thuê nhà ở được quyền sửa chữa nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê nhà ở biết trước ít nhất ba mươi ngày. Văn bản thông báo phải ghi rõ mức độ sửa chữa và kinh phí thực hiện. Bên cho thuê nhà ở phải thanh toán kinh phí sửa chữa cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà ở.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich55″]Điều 80. Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung[/NM_lightbox]
1. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có quyền và trách nhiệm bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình; trong trường hợp không xác định được phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung thì trách nhiệm bảo trì, cải tạo được phân chia đều cho các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung. Việc tiến hành cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung phải được các chủ sở hữu đồng ý bằng văn bản.
2. Việc phân chia kinh phí bảo trì, cải tạo phần sở hữu chung do các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung thoả thuận và được lập thành văn bản có chữ ký của các bên.
Điều 81. Bảo trì, cải tạo nhà chung cư
1. Chủ sở hữu nhà chung cư chịu trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng của mình; có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong việc bảo trì phần sở hữu chung.
Chính phủ quy định cụ thể kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
2. Việc cải tạo nhà chung cư cao tầng phải có thiết kế và dự toán được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp mở rộng diện tích thì phải được tối thiểu hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý.
Điều 82. Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
1. Việc bảo trì nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan hoặc doanh nghiệp được Nhà nước giao quản lý nhà ở đó thực hiện.
Việc cải tạo nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải được thực hiện theo thiết kế và dự toán được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đang cho thuê hoặc đang sử dụng làm nhà ở công vụ thì việc cải tạo được thực hiện theo quy định tại Điều 79 của Luật này; trường hợp có sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cho phép bên thuê nhà ở công vụ tự bỏ kinh phí để cải tạo thì phần nhà ở được cải tạo vẫn thuộc sở hữu nhà nước và tổ chức được giao quản lý nhà ở đó có trách nhiệm hoàn trả kinh phí cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà ở của bên thuê nhà ở.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich56″]Mục 4. PHÁ DỠ NHÀ Ở[/NM_lightbox]
Điều 83. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ
1. Nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng.
2. Nhà ở thuộc diện phải giải toả để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng.
4. Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Điều 84. Trách nhiệm phá dỡ nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm phá dỡ nhà ở. Trường hợp phải giải toả nhà ở để xây dựng công trình khác thì chủ đầu tư công trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở.
2. Chủ sở hữu nhà ở tự thực hiện việc phá dỡ nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ.
3. Việc phá dỡ nhà chung cư từ hai tầng trở lên và nhà ở khác từ bốn tầng trở lên phải do doanh nghiệp có năng lực về xây dựng thực hiện và phải có phương án phá dỡ cụ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trừ trường hợp khẩn cấp.
4. Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn.
Điều 85. Yêu cầu khi phá dỡ nhà ở
1. Phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ.
2. Phải có biển báo và giải pháp cách ly với khu vực xung quanh.
3. Bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình xung quanh, công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc diện không bị phá dỡ và bảo đảm vệ sinh môi trường theo quy định của pháp luật.
4. Không được thực hiện việc phá dỡ nhà ở nằm trong khu dân cư trong khoảng thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp.
Điều 86. Cưỡng chế phá dỡ nhà ở
1. Trường hợp nhà ở phải phá dỡ theo quy định tại Điều 83 của Luật này mà chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công trình hoặc người đang quản lý sử dụng không tự nguyện thực hiện việc phá dỡ nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế phá dỡ.
2. Thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau:
a) Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở đối với nhà chung cư cao tầng và nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
b) Uỷ ban nhân dân cấp huyện ra quyết định cưỡng chế phá dỡ đối với nhà ở không thuộc quy định tại điểm a khoản này.
3. Kinh phí cho việc cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau:
a) Chủ sở hữu nhà ở hoặc chủ đầu tư công trình phải chịu các chi phí cưỡng chế phá dỡ và các chi phí có liên quan đến việc phá dỡ;
b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công trình không chi trả thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản để bảo đảm kinh phí cho việc phá dỡ.
Điều 87. Chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân khi nhà ở bị phá dỡ
1. Chủ sở hữu nhà ở phải tự lo chỗ ở cho mình khi nhà ở bị phá dỡ.
2. Phá dỡ nhà ở thuộc diện giải phóng mặt bằng thì chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân được giải quyết theo chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải bảo đảm nguyên tắc chỗ ở mới của hộ gia đình, cá nhân phải bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich57″]Điều 88. Phá dỡ nhà ở đang cho thuê[/NM_lightbox]
1. Bên cho thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước thời gian phá dỡ, quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở trong quá trình phá dỡ ít nhất là ba tháng trước khi thực hiện phá dỡ, trừ trường hợp khẩn cấp.
2. Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà ở mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên cho thuê nhà ở có trách nhiệm bố trí cho bên thuê nhà ở chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại nhà ở, trừ trường hợp bên thuê nhà ở thoả thuận tự lo chỗ ở. Sau khi xây dựng xong, bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Trong trường hợp bên thuê nhà ở tự lo chỗ ở thì không phải trả tiền thuê nhà ở trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại, thời gian phá dỡ và xây dựng lại không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở.
Điều 89. Phá dỡ nhà ở theo nhu cầu của chủ sở hữu nhà ở
1. Việc phá dỡ nhà ở theo nhu cầu của chủ sở hữu nhà ở phải tuân thủ các quy định tại Điều 84 và Điều 85 của Luật này.
2. Việc phá dỡ nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu theo nhu cầu thì phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý và phải tuân thủ các quy định tại Điều 84 và Điều 85 của Luật này.
3. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại thì phải có dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm quyền được tái định cư và lợi ích chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich58″]Chương V
GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở[/NM_lightbox]
Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG ĐỐI VỚI GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở
Điều 90. Các hình thức giao dịch về nhà ở
Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở.
Điều 91. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.
3. Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn quy định tại Mục 4 Chương III của Luật này.
Điều 92. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự;
b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
2. Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich59″]Điều 93. Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở[/NM_lightbox]
1. Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thoả thuận về mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho.
2. Hợp đồng về nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện các nội dung sau đây:
a) Tên và địa chỉ của các bên;
b) Mô tả đặc điểm của nhà ở;
c) Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá;
d) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; cho mượn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý;
đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
e) Cam kết của các bên;
g) Các thỏa thuận khác;
h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;
i) Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).
3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:
a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;
b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;
c) Thuê mua nhà ở xã hội;
d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.
4. Một trong các bên theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.
5. Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich60″]Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox] [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich61″]theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này,[/NM_lightbox] trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.
6. Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở từ sáu tháng trở lên thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải nộp cho Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở bản sao hợp đồng về quy định tại khoản này.
7. Trình tự thế chấp nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự. Bên nhận thế chấp được giữ [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich62″]Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox] trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Mục 2. MUA BÁN NHÀ Ở
Điều 94. Giá mua bán nhà ở
Giá mua bán nhà ở do các bên thoả thuận. Trường hợp pháp luật có quy định về khung giá mua bán nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó.
Điều 95. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
1. Việc mua bán nhà ở trả chậm hoặc trả dần do các bên thoả thuận và được ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc các bên có thoả thuận khác.
2. Sau khi bên mua nhà ở đã trả đủ tiền cho bên bán nhà ở và làm thủ tục cấp [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich63″]Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở [/NM_lightbox]thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich64″]Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.[/NM_lightbox]
3. Bên mua nhà ở chỉ được bán, tặng cho, đổi nhà ở cho người khác sau khi đã trả đủ tiền cho bên bán nhà ở, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
4. Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thoả thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich65″]Điều 96. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung[/NM_lightbox]
1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản.
Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu nhà ở nhà ở thuộc sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung vắng mặt mà đã được Toà án tuyên bố mất tích thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật dân sự.
2. Trong trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung bán phần quyền sở hữu nhà ở của mình thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác. Trong trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật dân sự.
Điều 97. Mua bán nhà ở đang cho thuê
Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân và nhà ở thuộc sở hữu chung. Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác về thời hạn.
Điều 98. Mua trước nhà ở
Khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó để sử dụng vào lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định mua trước nhà ở đó. Giá cả, điều kiện và thể thức thanh toán được thực hiện theo thoả thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết. Nhà nước bồi thường thiệt hại cho các bên (nếu có). Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý.
Mục 3. CHO THUÊ NHÀ Ở
Điều 99. Giá cho thuê nhà ở
1. Giá cho thuê nhà ở do các bên thoả thuận. Trường hợp pháp luật có quy định về khung giá cho thuê nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó.
2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà ở cải tạo nhà ở và được bên thuê nhà ở đồng ý thì bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá cho thuê nhà ở. Giá cho thuê nhà ở mới do các bên thoả thuận; trong trường hợp không thoả thuận được thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.
Điều 100. Cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc sở hữu của mình.
2. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể thoả thuận cử người đại diện ký hợp đồng cho thuê nhà ở.
Điều 101. Cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
1. Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải đúng đối tượng. Bên thuê nhà ở phải sử dụng đúng mục đích, không được chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc cho thuê lại.
2. Đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có trách nhiệm thực hiện quản lý việc sử dụng nhà ở, bảo trì, cải tạo theo quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Điều 102. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
1. Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.
2. Nhà ở cho thuê không còn.
3. Bên thuê nhà ở chết mà khi chết không có ai cùng chung sống.
4. Nhà ở cho thuê hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 103. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
b) Sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận;
c) Cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê;
d) Sửa chữa, cải tạo, đổi nhà ở đang thuê hoặc cho người khác thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê nhà ở;
đ) Làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
2. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi nhà ở có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá cho thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất một tháng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
4. Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở vi phạm quy định tại khoản 3 Điều này, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Điều 104. Quyền tiếp tục thuê nhà ở
1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Trường hợp không có người thừa kế theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng.
2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đã cùng ở với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich66″]Mục 4. THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI[/NM_lightbox]
Điều 105. Thủ tục thuê mua nhà ở xã hội
1. Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định.
2. Việc thuê mua nhà ở xã hội phải thông qua hợp đồng được ký kết giữa đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở xã hội với người được thuê mua.
3. Kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người thuê mua nhà ở xã hội phải làm thủ tục[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich67″] theo quy định tại Điều 16 của Luật này[/NM_lightbox] để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Điều 106. Quyền và nghĩa vụ của người thuê mua nhà ở xã hội
1. Người thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng quyền thuê mua dưới bất kỳ hình thức nào. Trường hợp không còn nhu cầu thuê mua thì phải giao lại nhà ở đó cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội. Đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội phải hoàn lại số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người thuê mua nhà ở xã hội đã trả lần đầu.
Đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền thu hồi nhà ở nếu người thuê mua nhà ở xã hội chuyển nhượng quyền thuê mua cho người khác mà không phải hoàn trả số tiền người thuê mua nhà ở xã hội đã trả lần đầu.
2. Trường hợp người thuê mua nhà ở xã hội chết thì giải quyết như sau:
a) Nếu có người thừa kế hợp pháp đã cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở;
b) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà người thuê mua nhà ở xã hội đã thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp được thanh toán hết số tiền tương ứng với một phần ba thời hạn thuê mua còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich68″] Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này;[/NM_lightbox]
c) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì người thừa kế hợp pháp đó được đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội hoàn trả 20% số tiền người thuê mua nhà ở xã hội đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định của Ngân hàng nhà nước;
d) Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội có trách nhiệm quản lý nhà ở đó.
Mục 5. TẶNG CHO NHÀ Ở
Điều 107. Tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.
2. Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác.
3. Người nhận tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung được công nhận là chủ sở hữu đối với nhà ở thuộc sở hữu chung được tặng cho kể từ khi hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng.
Điều 108. Tặng cho nhà ở đang cho thuê
1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc tặng cho nhà ở.
2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng đã ký với bên tặng cho, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich69″]Mục 6. ĐỔI NHÀ Ở[/NM_lightbox]
Điều 109. Đổi nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc đổi nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.
2. Trường hợp đổi nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung chỉ được đổi phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác.
Điều 110. Đổi nhà ở đang cho thuê
1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc đổi nhà ở.
2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng đã ký với chủ sở hữu nhà ở cũ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Điều 111. Thanh toán giá trị chênh lệch
Khi đổi nhà ở mà có chênh lệch về giá trị thì các bên đổi nhà ở phải thanh toán giá trị chênh lệch đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Mục 7. THỪA KẾ NHÀ Ở
Điều 112. Thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất
Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất mà người thừa kế là một hoặc các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại thì những người này được thừa kế nhà ở đó theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp có người thừa kế không phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì người thừa kế được thanh toán phần giá trị nhà ở mà họ được thừa kế.
Điều 113. Thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần
Nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì phần nhà ở của người để lại thừa kế được chia cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật; nếu nhà ở được bán để chia giá trị thì những người thừa kế được ưu tiên mua; nếu những người thừa kế không mua thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua phần thừa kế nhà ở đó và thanh toán cho những người thừa kế giá trị nhà ở đã mua.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich70″]Mục 8. THẾ CHẤP NHÀ Ở[/NM_lightbox]
Điều 114. Điều kiện thế chấp nhà ở
Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng.
Điều 115. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung
Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự.
Điều 116. Thế chấp nhà ở đang cho thuê
Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
Trong trường hợp nhà ở đang thuê bị phát mãi để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Điều 117. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thế chấp nhà ở
1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện.
2. Việc thế chấp nhà ở được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
3. Nhà ở thế chấp đã được xử lý.
4. Theo thoả thuận của các bên.
Điều 118. Xử lý nhà ở thế chấp
1. Việc xử lý nhà ở thế chấp để thực hiện nghĩa vụ được thực hiện thông qua hình thức bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán nhà ở thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá nhà ở.
2. Bên mua nhà ở thế chấp được công nhận là chủ sở hữu nhà ở từ thời điểm ký kết hợp đồng.
Mục 9. CHO MƯỢN, CHO Ở NHỜ NHÀ Ở
Điều 119. Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp cho mượn, cho ở nhờ phần nhà ở thuộc sở hữu riêng. Bên cho mượn nhà ở có quyền đòi lại nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự.
2. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể thoả thuận cử người đại diện ký hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở.
Điều 120. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở
1. Thời hạn cho mượn, cho ở nhờ đã hết.
2. Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ không còn.
3. Bên mượn, bên ở nhờ nhà ở chết mà khi chết không có ai cùng chung sống.
4. Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc diện đã có quyết định giải toả, phá dỡ hoặc thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Theo thoả thuận của các bên.
Mục 10. UỶ QUYỀN QUẢN LÝ NHÀ Ở
Điều 121. Nội dung uỷ quyền quản lý nhà ở
1. Uỷ quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở uỷ quyền cho người khác thực hiện trách nhiệm chủ sở hữu trong quản lý nhà ở. Nội dung và thời hạn uỷ quyền do các bên thoả thuận và được ghi trong hợp đồng uỷ quyền; nếu không có thoả thuận về thời hạn uỷ quyền thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày ký kết hợp đồng uỷ quyền.
2. Bên uỷ quyền quản lý nhà ở phải trả chi phí quản lý, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Điều 122. Uỷ quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc uỷ quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung đồng ý bằng văn bản.
Chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có phần sở hữu riêng được uỷ quyền cho người khác quản lý phần quyền sở hữu riêng đó nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu khác.
2. Chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu khác biết việc uỷ quyền quản lý nhà ở, trừ trường hợp người được uỷ quyền quản lý nhà ở đồng thời là chủ sở hữu chung của nhà ở đó.
Điều 123. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở
1. Hợp đồng uỷ quyền hết hạn.
2. Nội dung uỷ quyền đã được thực hiện.
3. Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở theo quy định tại Điều 124 của Luật này.
4. Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền quản lý nhà ở chết hoặc bị Toà án tuyên là đã chết.
5. Bên được uỷ quyền quản lý nhà ở mất tích hoặc bị Toà án tuyên mất năng lực hành vi dân sự.
6. Theo thoả thuận của hai bên.
Điều 124. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở
1. Bên uỷ quyền quản lý nhà ở đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
a) Nếu việc uỷ quyền có chi phí quản lý thì bên uỷ quyền quản lý nhà ở không phải báo trước cho bên được uỷ quyền quản lý nhà ở biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền nhưng phải thanh toán cho bên được uỷ quyền quản lý nhà ở các chi phí quản lý tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền quản lý nhà ở đã thực hiện và phải bồi thường thiệt hại cho bên được uỷ quyền quản lý nhà ở;
b) Nếu việc uỷ quyền không có chi phí quản lý thì bên uỷ quyền quản lý nhà ở phải thông báo cho bên được uỷ quyền quản lý nhà ở biết trước ít nhất một tháng về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền.
2. Bên được uỷ quyền quản lý nhà ở đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
a) Nếu việc uỷ quyền có chi phí quản lý thì không phải báo trước cho bên uỷ quyền quản lý nhà ở biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền nhưng phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền quản lý nhà ở (nếu có);
b) Nếu việc uỷ quyền không có chi phí quản lý thì phải thông báo cho bên uỷ quyền quản lý nhà ở biết trước ít nhất một tháng về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền.
3. Bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền quản lý nhà ở phải thông báo cho bên thứ ba có liên quan biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich71″]Chương VI
NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI, TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI[/NM_lightbox]
Mục 1. QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich72″]Điều 125. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài[/NM_lightbox]
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ trong [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich73″]Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.[/NM_lightbox]
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, sau khi hoàn thành việc xây dựng theo dự án, chủ đầu tư được quyền bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này. Người mua nhà ở của tổ chức, cá nhân quy định tại khoản này được cơ quan có thẩm quyền cấp [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich74″]Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này.[/NM_lightbox]
3. Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán phải nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich75″]Điều 126. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam[/NM_lightbox] của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở t?i Việt Nam.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich76″]Điều 127. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox]
Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài bao gồm:
1. Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
2. Bản sao Giấy chứng nhận đầu tư đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; bản chính hợp đồng mua bán, tặng cho, giấy tờ thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
3. Giấy tờ xác nhận đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại khoản 1 Điều 125 và Điều 126 của Luật này;
4. Sơ đồ nhà ở, đất ở.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich77″]Điều 128. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox]
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng phải làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 16 của Luật này trước khi cho thuê nhà ở.
Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà ở.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua bán, tặng cho, thừa kế nhà ở theo quy định tại Chương V của Luật này phải lập hồ sơ để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich78″]Điều 129. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài[/NM_lightbox]
Chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 21 và Điều 22 của Luật này nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
1. Thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
2. Bán, tặng cho, để thừa kế nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho các đối tượng khác thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
3. Khi Giấy chứng nhận đầu tư hết hạn, tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điều 125 của Luật này có trách nhiệm bàn giao nhà ở để cho thuê và số lượng nhà ở chưa bán hết mà không thuộc diện phải phá dỡ cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định xác lập sở hữu nhà nước và giao cho doanh nghiệp có chức năng quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quản lý sử dụng nhà ở đó theo quy định của pháp luật.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich79″]Điều 130. Các quy định khác áp dụng đối với chủ sở hữu nhà ở[/NM_lightbox]
Thủ tục cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc xác nhận biến động sau khi cấp giấy được thực hiện theo quy định tại các điều 12, 13, 14, 17, 18 và 19 của Luật này đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Mục 2. THUÊ NHÀ Ở
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich80″]Điều 131. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở[/NM_lightbox]
Tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép vào Việt Nam có thời hạn từ ba tháng liên tục trở lên và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thuê nhà ở tại Việt Nam.
Điều 132. Điều kiện của nhà ở cho thuê
Nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê phải có đủ các điều kiện sau đây:
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich81″]1. Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này;[/NM_lightbox]
2. Phải là nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín;
3. Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê;
4. Bảo đảm cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác;
5. Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Điều 133. Các quy định khác về cho thuê nhà ở
Nội dung quy định tại các điều 92, 93, 99, 100, 102, 103 và 104 của Luật này được áp dụng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê nhà ở tại Việt Nam.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich82″]Chương VII
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở[/NM_lightbox]
Điều 134. Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở
1. Xây dựng và chỉ đạo thực hiện định hướng, chương trình, quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở.
2. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
3. Ban hành tiêu chuẩn nhà ở và quản lý chất lượng nhà ở theo tiêu chuẩn nhà ở.
4. Công nhận quyền sở hữu nhà ở.
5. Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở.
6. Quản lý hồ sơ nhà ở.
7. Điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở.
8. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở.
9. Đào tạo nguồn nhân lực phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở.
10. Quản lý hoạt động môi giới nhà ở.
11. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về nhà ở.
12. Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich83″]Điều 135. Định hướng, chương trình và quy hoạch phát triển nhà ở[/NM_lightbox]
1. Căn cứ vào chương trình phát triển kinh tế – xã hội, Chính phủ ban hành định hướng phát triển nhà ở quốc gia làm cơ sở hoạch định các chính sách cụ thể bảo đảm nhu cầu thiết yếu của nhân dân về cải thiện chỗ ở.
2. Căn cứ vào định hướng phát triển nhà ở quốc gia, các chính sách về nhà ở, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở trên địa bàn trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.
3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trong việc lập, phê duyệt quy hoạch phát triển khu dân cư, nhà ở và có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho phát triển nhà ở; chỉ đạo tổ chức thực hiện chương trình, quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn.
Điều 136. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở
1. Căn cứ Luật nhà ở, định hướng phát triển nhà ở quốc gia và tình hình cụ thể về phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, Chính phủ ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở.
2. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương trong phạm vi nhiệm vụ và quyền hạn của mình chịu trách nhiệm ban hành hoặc trình cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở.
3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở và tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở.
Điều 137. Cho phép, đình chỉ xây dựng, cải tạo nhà ở
1. Việc cho phép xây dựng, cải tạo nhà ở phải căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn.
2. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện theo phân cấp phê duyệt dự án phát triển nhà ở trên địa bàn.
3. Việc xây dựng, cải tạo nhà ở phải có giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp không thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
4. Việc xây dựng, cải tạo nhà ở không tuân thủ các quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án phát triển nhà ở, cấp phép xây dựng có quyền đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich84″]Điều 138. Công nhận quyền sở hữu nhà ở[/NM_lightbox]
1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá nhân tạo lập nhà ở hợp pháp theo quy định của Luật này.
2. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương có trách nhiệm kiểm tra, giám sát việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong cả nước.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich85″]Điều 139. Quản lý hồ sơ nhà ở[/NM_lightbox]
1. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm quản lý hồ sơ nhà ở quy định tại Điều 66 của Luật này đối với trường hợp do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich86″]Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.[/NM_lightbox]
2. Uỷ ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm quản lý hồ sơ nhà ở quy định tại Điều 66 của Luật này đối với trường hợp do Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp [NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich87″]Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.[/NM_lightbox]
3. Cơ quan quản lý hồ sơ nhà ở có trách nhiệm cung cấp các thông tin về hồ sơ nhà ở khi tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Người yêu cầu cung cấp thông tin phải nộp một khoản phí cung cấp thông tin theo quy định của pháp luật.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich88″]Điều 140. Điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở[/NM_lightbox]
1. Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở trên địa bàn phục vụ yêu cầu xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.
2. Định kỳ năm năm một lần, cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương thực hiện điều tra, tổng hợp dữ liệu về nhà ở trên phạm vi toàn quốc.
3. Chính phủ bố trí ngân sách cho việc điều tra, thống kê và xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở.
Điều 141. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở
1. Nhà nước có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho việc nghiên cứu, ứng dụng khoa học và công nghệ và hợp tác quốc tế phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở.
2. Nhà nước hỗ trợ kinh phí cho việc ứng dụng công nghệ mới, vật liệu mới trong xây dựng nhà ở bảo đảm chất lượng, tiến độ và giảm chi phí xây dựng.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich89″]Điều 142. Đào tạo nguồn nhân lực cho phát triển và quản lý nhà ở[/NM_lightbox]
1. Nhà nước có chính sách đào tạo cán bộ, công chức, viên chức phục vụ cho phát triển và quản lý nhà ở.
2. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương quy định nội dung chương trình và phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức bồi dưỡng, nâng cao kiến thức về phát triển, kinh doanh và quản lý nhà nước về nhà ở cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich90″]Điều 143. Quản lý hoạt động môi giới nhà ở[/NM_lightbox]
1. Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới nhà ở phải đăng ký kinh doanh hoạt động môi giới nhà ở theo quy định của pháp luật.
2. Chính phủ quy định cụ thể điều kiện tham gia hoạt động môi giới nhà ở.
3. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương ban hành quy chế tổ chức hoạt động môi giới bất động sản nhà ở.
Điều 144. Quản lý hoạt động dịch vụ công về nhà ở
1. Tổ chức hoạt động dịch vụ công về nhà ở được thành lập để phục vụ nhu cầu của tổ chức, cá nhân trong việc quản lý, sử dụng nhà ở.
2. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương quy định các hoạt động dịch vụ công về nhà ở áp dụng thống nhất trong cả nước.
3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập tổ chức thực hiện các dịch vụ công về nhà ở và ban hành quy chế hoạt động của tổ chức thực hiện các dịch vụ công về nhà ở trên địa bàn.
Điều 145. Thanh tra thực hiện pháp luật về nhà ở
1. Thanh tra chuyên ngành về xây dựng chịu trách nhiệm thanh tra việc thực hiện pháp luật về nhà ở.
2. Cơ quan quản lý nhà ở địa phương chịu trách nhiệm thanh tra việc thực hiện pháp luật về nhà ở tại địa phương.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich91″]Điều 146. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở[/NM_lightbox]
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở.
2. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở.
3. Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương để thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở.
4. Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ.
Chính phủ quy định mô hình tổ chức phát triển và quản lý nhà ở bảo đảm thực hiện có hiệu quả mục tiêu phát triển nhà ở quy định tại Luật này.
Chương VIII
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO VÀ XỬ LÝ VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở
Mục 1. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO VỀ NHÀ Ở
Điều 147. Giải quyết tranh chấp về nhà ở
1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hoà giải.
2. Tranh chấp về nhà ở do Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 148. Khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo
1. Việc khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo.
2. Trong thời gian khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện, tổ chức, cá nhân vẫn phải thi hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở. Khi có quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hoặc bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật thì các bên có liên quan phải thi hành các quyết định hoặc bản án đó.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich92″]Mục 2. XỬ LÝ VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở[/NM_lightbox]
Điều 149. Xử lý đối với người vi phạm pháp luật về nhà ở
1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở sai quy hoạch, không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với giấy phép thì phải bị xử lý theo quy định của pháp luật.
3. Người nào lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái các quy định của pháp luật về nhà ở, thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm hoặc có hành vi vi phạm khác làm thiệt hại đến quyền và lợi ích của chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng hợp pháp nhà ở thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Điều 150. Xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở khi gây thiệt hại cho Nhà nước, tổ chức, cá nhân
Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân thì ngoài việc bị xử lý theo quy định tại Điều 149 của Luật này còn phải bồi thường thiệt hại.
Chương IX
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 151. Hiệu lực thi hành
Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2006.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich93″]Điều 152. Hiệu lực pháp lý của các giấy chứng nhận về quyền sở hữu đối với nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp trước ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành[/NM_lightbox]
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trong các thời kỳ trước đây, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai mà trong nội dung đã ghi nhận về nhà ở được xây dựng trên đất ở đó thì nay vẫn còn nguyên giá trị pháp lý và không phải đổi lại theo quy định về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Điều 11 của Luật này, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở có nhu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mới.
[NM_lightbox type=”inline” src=”#chuthich94″]Điều 153. Hướng dẫn thi hành[/NM_lightbox]
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật này.
Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005.
|
|
CHỦ TỊCH QUỐC HỘI Nguyễn Văn An |
| LUẬT NHÀ Ở 2005 | |||
| Số, ký hiệu văn bản | 56/2005/QH11 | Ngày hiệu lực | 01/07/2006 |
| Loại văn bản | Luật | Ngày đăng công báo | 16/02/2006 |
| Lĩnh vực |
Bất động sản |
Ngày ban hành | 21/09/2005 |
| Cơ quan ban hành |
Quốc hội |
Tình trạng | Hết hiệu lực |
Các văn bản liên kết
| Văn bản được hướng dẫn | Văn bản hướng dẫn | ||
| Văn bản được hợp nhất | Văn bản hợp nhất | ||
| Văn bản bị sửa đổi, bổ sung | Văn bản sửa đổi, bổ sung | ||
| Văn bản bị đính chính | Văn bản đính chính | ||
| Văn bản bị thay thế | Văn bản thay thế | ||
| Văn bản được dẫn chiếu | Văn bản căn cứ |
Tải văn bản
|
THE NATIONAL ASSEMBLY |
SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM Independence – Freedom – Happiness |
|
Law No. 56/2005/QH11 |
Ha Noi, November 29, 2005 |
LAW
ON HOUSING
(Law No. 56/2005/QH11)
Pursuant to the 1992 Constitution of the Socialist Republic of Vietnam, which was amended and supplemented under Resolution No.51/2001/QH10 of December 25, 2001, of the Xth National Assembly, the 10th session;
This Law provides for housing.
Chapter I
GENERAL PROVISIONS
Article 1.- Scope of regulation
This Law provides for house ownership, housing development, management of use of houses and house-related transactions, and state management of houses.
Houses prescribed by this Law means constructions for dwelling and in service of daily-life needs
of households, individuals.
Article 2.- Subjects of application
This Law applies to organizations and individuals related to house ownership, housing development, management of use of houses, house-related transactions and state management of houses.
Article 3.- Law application
1. In cases where there appear differences between this Law and the law related to house ownership, housing development, management of use of houses and state management of houses, the provisions of this Law shall apply.
2. Where treaties to which the Socialist Republic of Vietnam is a contracting party contain provisions different from those of this Law, the provisions of such treaties shall apply.
Article 4.- The right to have places to live and the right to own houses
Citizens have the right to have places to live through the lawful establishment of houses or through buying, borrowing houses or temporarily staying at others’ under the provisions of law. Persons who lawfully establish their houses shall have the right to own such houses.
Article 5.- Protection of the right to own houses
1. The State recognizes and protects the house ownership rights of house owners.
2. Houses under the ownership of organizations or individuals shall not be nationalized. In case of real necessity for defense and/or security reasons and national interests and the State decides to compulsorarily purchase or requisition houses, the State shall pay compensations to house owners at market prices at the time of payment and create conditions for them to establish other houses.
Article 6.- Housing development policies
1. The State adopts policies on planning, land, finance, credit; on research into and application of technologies and new building materials; on the housing real estate market and make public and transparent administrative procedures in order to create conditions for organizations and individuals to participate in housing development under the provisions of law.
2. The State encourages organizations and individuals of all economic sectors to participate in investment in development of houses for sale, lease, rent-purchase, satisfying the housing demands of low-income earners and people of different social strata.
3. The State actively invests in developing the fund of state-owned houses for lease, rent- purchase, service of transfer and rotation of public servants; adopts policies on direct supports for a number of social policy beneficiaries to improve their housing conditions.
Article 7.- Responsibilities of Vietnam Fatherland Front and its member organizations
Vietnam Fatherland Front and its member organizations shall, within the ambit of their respective tasks and powers, have the responsibility to propagate and mobilize people to observe the housing law and supervise the observance thereof.
Article 8.- Prohibited acts in the housing domain
1. Infringing upon, obstructing the exercise of organizations’ and individuals’ rights and obligations regarding house ownership and use.
2. Violating the provisions of this Law and the law on construction in housing development.
3. Forging, falsifying papers, distorting dossiers in the grant of house ownership right certificates.
4. Using houses for activities banned by law.
5. Illegally appropriating and using housing spaces, encroaching upon the space and facilities under common ownership or of other owners in any form.
6. Abusing positions, powers, acting ultra vires or irresponsibly in the implementation of the provisions of housing law.
7. Other acts banned in the housing domain under the provisions of law.
Chapter II
HOUSE OWNERSHIP
Article 9.- House owners and subjects entitled to own houses
1. House owners are organizations or individuals that establish their houses; where house owners request the grant of house ownership right certificates, competent state bodies shall do so for them.
2. Subjects entitled to own houses in Vietnam include:
a/ Domestic organizations and individuals regardless of their places of business registration or places of permanent residence;
b/ Overseas Vietnamese defined in Article 126 of this Law;
c/ Foreign organizations and individuals defined in Clause 1, Article 125 of this Law.
Article 10.- Conditions for being granted house ownership right certificates
Organizations and individuals that satisfy the following conditions shall be granted a house ownership right certificate:
1. They are subjects defined in Clause 2, Article 9 of this Law;
2. They have houses lawfully established through construction investment, sale and purchase, donation, inheritance, house exchange and other forms prescribed by law.
Article 11.- House ownership right certificates
1. House ownership right certificates shall be granted to house owners under the following provisions:
a/ In cases where house owners are concurrently residential-land users or condominium apartment owners, a single house ownership right and residential-land use right certificate shall be granted;
b/ In cases where house owners are not concurrently residential-land users, a house ownership right certificate shall be granted.
The house ownership right and residential-land use right certificate and the house ownership right certificate, which are defined in this Clause, shall be referred to collectively as house ownership right certificates.
2. The Government shall provide the contents and form of house ownership right certificate.
Article 12.- Writing of owners’ names in house ownership right certificates
1. For houses under the ownership of organizations, the names of such organizations shall be written.
2. For houses under the ownership of individuals, such individuals’ names shall be written.
3. For a house under common ownership by integration, the name of the person agreed upon by all the owners to be named in the certificate shall be written; if without any agreement, the names of all owners of such house shall be written; in cases where a house is under the common ownership of the husband and the wife, the names of both the husband and the wife shall be written; where either the husband or the wife is not entitled to own houses in Vietnam under the provisions of law, only the name of the person entitled to own houses in Vietnam shall be written.
4. For a house under common ownership by shares, the name of each owner of his/her own share shall be written and the certificate of such house shall be granted to every owner.
Article 13.- Validity of house ownership right certificates
1. House ownership right certificates provided in this Law shall serve as a legal basis for house owners to exercise their rights and perform their obligations towards such houses under the provisions of law.
2. House ownership right certificates shall no longer be legally valid in the following cases:
a/ The houses are destroyed or demolished;
b/ The houses are confiscated or compulsorily purchased under decisions of competent state bodies;
c/ The houses are built on leased land and the land lease term has expired and not been extended or the land users are not allowed to change to the form of land assignment for long- term stable use;
d/ The houses were already granted the house ownership right certificates which are, however, withdrawn under decisions of competent state bodies because they were granted ultra vires, the certificate grantees are not eligible subjects, the houses described in the certificates are not true to their conditions when the certificates were granted or the houses were constructed in areas banned from house construction;
e/ The houses were already granted the house ownership right certificates which, however, have been re-granted or changed for other house ownership right certificates under the provisions of this Law.
Article 14.- Competence to grant house ownership right certificates
1. People’s Committees of provinces or centrally-run cities (hereinafter referred to collectively as provincial-level People’s Committees) shall grant house ownership right certificates to organizations. Where the joint owners are organizations and individuals, provincial-level People’s Committees shall grant house ownership right certificates.
2. People’s Committees of rural districts, urban districts, provincial capitals or towns (hereinafter referred to collectively as district-level People’s Committees) shall grant house ownership right certificates to individuals.
Article 15.- Dossiers of application for house ownership right certificates
1. A dossier of application for house ownership right certificates shall comprise:
a/ Application for house ownership right certificate;
b/ Copy of one of the following papers: construction permit; decision approving the housing development project; investment certificate; land use right certificate or one of the valid papers on land use rights as provided for by the land law; house ownership right papers issued by competent agencies in different periods; written agreement of the land user, for cases the house owners are not residential-land users and the houses were built in areas where construction permits are not required; papers on house purchase and sale, donation, exchange, liquidation, valuation; contract on social-house rent-purchase; decision on presentation of gratitude house, charity house; papers on house inheritance; court judgment or ruling, or legally effective decision of a competent agency on house ownership; written certification of People’s Committees of communes, wards, townships (hereinafter referred to collectively as commune-level People’s Committees) for other cases, excluding houses in areas banned from construction under the provisions of law on construction;
c/ Plan of the house, residential land.
2. The Government shall specify types of papers on establishment of houses, defined in this Article to suit each case, each period, each type of house in urban and rural areas.
Article 16.- House ownership right certificate-granting order
1. In urban centers, the submission of dossiers of application for house ownership right certificates is provided for as follows:
a/ Organizations submit dossiers at provincial-level house management offices;
b/ Individuals submit dossiers at district-level house management offices.
2. In rural areas, the submission of dossiers of application for house ownership right certificates is provided for as follows:
a/ Organizations submit dossiers at provincial-level house management offices;
b/ Individuals submit dossiers at commune-level People’s Committees or directly at district-level house management offices.
Where individuals submit dossiers at commune-level People’s Committees, within five working days after the full receipt of valid dossiers, commune-level People’s Committees shall have to transfer the dossiers to district-level house management offices.
3. Within thirty days after the full receipt of valid dossiers, competent state bodies must grant house ownership right certificates to house owners.
House owners shall receive house ownership right certificates at dossier-receiving offices; in case other persons receive the certificates for them, there must be letter of authorization of house owners, certified by commune-level People’s Committees.
4. Upon receiving house ownership right certificates, house owners must submit the originals of the papers in the dossiers of application, specified in Article 15 of this Law, excluding the decision approving the housing development projects; investment certificate; land use right certificate for cases of being granted house ownership right certificates specified at Point b, Clause 1, Article 11 of this Law.
In rural areas, commune-level People’s Committees shall have to recover the original papers defined in this Clause if house owners receive house ownership right certificates at commune- level People’s Committees. Within ten working days, commune-level People’s Committees must submit the original papers to district-level house management offices for inclusion in the archived dossiers.
Article 17.- Re-grant of house ownership right certificates
1. House owners who have lost their house ownership right certificates must compile dossiers of application for re-grant thereof and submit them at the house management offices competent to grant the certificates. A dossier of application for regrant of a certificate shall comprise:
a/ Application for re-grant of certificate, clearly stating the reason for loss of certificate and commitment to bear responsibility for the declared content;
b/ Paper certifying the loss of certificate, issued by the commune-level police office of the locality where the certificate was lost, which is enclosed with papers evidencing that the information on the loss was carried on the mass media once, for urban areas, or the notice thereon was posted up at the commune-level People’s Committee for ten working days, for rural areas, except for cases where there are clear grounds that the certificates were destroyed due to natural calamities or fires.
2. If within thirty days after the full receipt of valid dossiers, house owners cannot find their certificates, competent state bodies must re-grant house ownership certificates to house owners.
Article 18.- Change of house ownership right certificates
1. For house ownership right certificates which were damaged, torn or fully written with changes in their change-certifying pages, the house owners shall be granted new certificates.
2. House owners shall file their applications for change of certificates, enclosed with the old house ownership right certificates, and submit them to house management offices competent to grant the certificates.
3. Within fifteen days after the full receipt of valid dossiers, competent state bodies must grant new house ownership right certificates to house owners.
Article 19.- Certification of changes after grant of house ownership right certificates
1. Certification of changes after grant of house ownership right certificates shall be effected upon the changes in areas, height, main structures of houses; separation or merger of land plots, for cases of grant of house ownership right certificates defind at Point a, Clause 1, Article 11 of this Law as compared to the contents already written in the certificates.
2. House owners must enclose their declarations of the change contents with their house ownership right certificates and submit them to house management offices competent to grant the certificates.
3. Within thirty days after the full receipt of valid dossiers, competent state bodies must certify the change contents in house ownership right certificates and return them to house owners.
Article 20.- Responsibilities of relevant agencies in the grant of house ownership right certificates
1. Agencies receiving the dossiers of application for grant, change or re-grant of certificates or for certification on the certificates of the changes specified in Articles 16, 17, 18 and 19 of this Law must not request the applicants to additionally submit any other papers than the prescribed ones; in cases where the dossiers lack some papers, the dossier-receiving agencies shall have to provide detailed guidance for the applicants to supplement the dossiers. The time for supplementation of dossiers shall not be counted into the time for grant of certificates.
The dossier-receiving agencies must issue receipts of the full submission of dossiers by organizations or individuals, clearly indicating the date of grant of the house ownership right certificates.
2. State bodies competent to grant, change, re-grant of certificates, make certification of changes on certificates within the time specified in Articles 16, 17, 18 and 19 of this Law must grant the certificates, certify changes on certificates for house owners; in cases where they do not grant certificates or not certify changes on the certificates, they must issue written replies clearly notifying the reasons therefor and return the dossiers to the applicants.
3. House management offices competent to grant certificates must open and manage house- monitoring books. The contents of house-monitoring books must satisfy the requirements of monitoring the grant, change and re-grant of certificates and certification of changes after the grant of certificates.
Article 21.- House owners’ rights
1. To possess their houses.
2. To use their houses.
3. To sell, lease, purchase-lease, donate, exchange, bequeath, lend, let other people stay temporarily in, authorize others to manage or mortgage houses under their ownership according to the provisions of law.
4. To maintain, renovate, demolish or reconstruct their houses and use the housing spaces compatible with construction planning, architecture and relevant provisions of law.
5. To complain about, denounce acts of infringing upon their lawful house ownership rights.
6. To request competent state bodies to grant, change, re-grant house ownership right certificates, to certify changes after the grant of certificates according to the provisions of this Law.
7. To exercise other rights as provided for by law.
Article 22.- House owners’ obligations
1. To fully comply with the order and procedures when requesting the grant, change or re-grant of house ownership right certificates or the certification of changes after the grant of certificates according to the provisions of this Law.
2. To manage, use, maintain, renovate, demolish or reconstruct their houses according to the provisions of law but not to affect or harm the interests of the State, public interests, legitimate interests of other people.
3. To fully carry out procedures prescribed by law when selling, leasing, donating, exchanging, bequeathing, lending, letting others to temporarily stay in, authorizing others to manage, or mortgaging their houses.
4. To fulfill the financial obligations as provided for by law when the State grants, changes or re- grants house ownership right certificates for them, or certifies changes after the grant of certificates and in the course of using their houses.
5. To abide by competent state bodies’ decisions on handling of violations, settlement of disputes, complaints, denunciations about houses, ground clearance, compensations, support, resettlement, demolition of houses when the State requisitions, compulsorily purchases or prior- purchases their houses.
6. To perform other obligations as provided for by law.
Chapter III
HOUSING DEVELOPMENT
Section 1. GENERAL PROVISIONS ON HOUSING DEVELOPMENT
Article 23.- Housing development objectives
1. Housing development means investment in the construction, reconstruction or renovation of houses to increase the housing space.
2. Housing development must ensure that citizens have housing places suitable to their respective income capabilities, the national and local socio-economic conditions; step by step improve housing conditions of people of all strata, accelerating the formulation and development of the housing estate market; contribute to urban and rural development toward civilization, modernity and suitability to national cultural identity.
3. Housing development must reflect the policies of abolishing subsidies, implementing the socialization of housing based on the mechanism of facilitation by the State with long-term credits at appropriate interest rates; identify the responsibilities of persons who wish to establish their houses, of the People’s Committees of different levels, and of population communities in caring for and improving housing conditions.
Article 24.- Requirements on housing development in urban centers
1. Compliance with the socio-economic development plannings, urban construction plannings, ensuring the population arrangement and re-arrangement, urban embellishment, architecture, landscapes, environment, construction specifications and standards as well as land use in accordance with the provisions of law.
2. Newly constructed houses in housing development projects must meet the following requirements:
a/ In urban centers of special grade, to have at least 60% of the floor area for condominium;
b/ In urban centers of grade 1 and grade 2, to have at least 40% of the floor area for condominiums;
c/ In urban centers of grade 3, to have at least 20% of the floor area for condominiums.
3. Houses in urban centers must be developed mainly under projects. Housing development projects must include the construction of synchronous technical infrastructures and social infrastructures to meet the population’s demands for improvement of living conditions under the urban standards.
4. For housing development projects, apart from test, hand-over and putting to use under the provisions of law on construction, the systems of power supply, water supply and drainage, fire prevention and fighting and environmental sanitation must also be tested before they are put to use.
Article 25.- Requirements on housing development in rural areas
1. Compliance with plannings on construction of residential areas, architecture, construction specifications and standards as well as land use in accordance with provisions of law, ensuring the sustainable rural formation and development.
2. Rural housing development must be associated with technical infrastructure and social infrastructure development, ensuring environmental sanitation and improvement of people’s living conditions.
Article 26.- Requirements on housing development in mountainous areas
1. Housing development must be conducted in concentrated residential areas suitable to customs and practices of each ethnic group, geographical characteristics, natural conditions of each zone, each region, limiting nomadism.
2. In housing development importance must be attached to investment in technical infrastructure and social infrastructure development, ensuring environmental safety and sanitation, improving the socio-cultural living conditions of people in mountainous regions.
Article 27.- Policies on housing development in rural and mountainous areas
1. The State adopts policies on residential land through planning rural and mountainous residential areas to ensure that households, individuals have land for construction of houses.
2. The State implements policies on long-term credits at preferential interest rates so that poor rural and mountainous households and individuals have conditions to improve their housing conditions.
3. The State encourages the development of multi-storey houses in rural areas in order to save residential land.
4. The State encourages cooperation and mutual assistance in construction of houses.
5. The State invests in research into, application and transfer of, scientific and technological advance in service of housing development suitable to customs and practices of each ethnic group, natural conditions of each zone, region.
Article 28.- Forms of housing development
1. Housing development under projects.
2. Development of separate houses of households, individuals.
Article 29.- Housing development under projects
1. Housing development project means a combination of proposals evidencing the efficiency of investment in housing development at a given location or area.
2. Housing development under projects shall cover the following cases:
a/ Development of houses for sale, lease, lease-purchase by organizations, individuals of all economic sectors;
b/ Renovation to increase the housing space, reconstruction of condominiums or investment in reconstruction of old housing quarters;
c/ Development of state-owned house funds;
d/ Development of houses in service of resettlement.
Article 30.- Requirements of housing development projects
Housing development projects must be formulated and approved according to the provisions of this Law, the law on construction and must satisfy the following requirements:
1. Housing development projects must be in line with construction plannings, housing development program in each period of localities;
2. Housing development projects must satisfy the requirement of investment in construction synchronism between houses and technical as well as social infrastructure systems. Social infrastructures must be calculated and determined in accordance with standards, norms and in compatibility with the population sizes of projects, taking into account affecting elements in the course of use;
3. In housing development projects, house architectures must reflect specific types of house;
4. Housing development projects must be appraised in accordance with the provisions of law on construction in order to be approved and must be qualitatively examined before they are put to use. The approving decisions and examination results must be archived at provincial-level house management offices for monitoring and inspection;
5. Investors must accomplish all contents of the approved projects. In case of any changes in contents, progress of projects, investors must report them to and obtain the approval of competent agencies.
The Government shall specify the contents and management of operation of housing development projects.
Article 31.- Housing development plannings
1. Plannings on construction of urban centers, rural residential areas and projects on construction of economic zones, industrial parks, export processing zones, hi-tech parks, universities, colleges, intermediate professional schools, intermediate vocational schools, high schools in mountainous regions must identify the demands for houses and land for construction of houses and infrastructure systems in service of such demands.
2. When approving the plannings defined in Clause 1 of this Article, competent agencies must simultaneously approve housing development plannings.
3. Provincial-level People’s Committees must publicize housing development plannings, mechanisms and policies, create specific conditions for each housing development project.
Article 32.- Housing architecture
1. Housing architecture must harmonously combine modern architecture with traditional architecture, suit the natural conditions, socio-cultural customs and practices of various ethnic groups in different regions, zones.
2. Housing architecture must diversify types of house, types of apartment suitable to socio- economic conditions, incomes of people of different social strata in localities; efficiently use the land funds reserved for housing development.
3. Houses built along road sides, main thoroughfares must comply with the construction markers, ensure harmony in height, space, architecture, aesthetics, compliance with general plannings and urban design along each road, street.
4. The State invests in development and promulgation of model designs, typical designs of houses in order to satisfy the housing development demands of people, which are suitable to each zone, region.
Article 33.- Modes of housing development
1. Houses developed with investment by organizations or individuals for sale or lease according to market demands (hereinafter referred to as commercial houses).
2. Houses built by households, individuals (hereinafter referred to as separate houses)
3. Houses constructed with investment by the State, organizations or individuals for lease or hire- purchase by subjects defined in Articles 53 and 54 of this Law (hereinafter referred to as social houses).
4. Houses constructed with the State’s investment in service of the transfer and rotation of public servants according to working requirements (hereinafter referred to as official-duty houses).
Section 2. DEVELOPMENT OF COMMERCIAL HOUSES
Article 34.- Participants and conditions for participation in the development of commercial houses
1. Domestic and foreign organizations and individuals of all economic sectors are entitled to participate in the development of commercial houses.
2. Domestic organizations and individuals investing in the development of commercial houses must have housing business registration; and for foreign organizations and individuals, investment certificates are required as provided for by the law on investment.
Article 35.- Subjects entitled to buy, rent commercial houses
1. Domestic organizations and individuals, regardless of their places of business registration or places of permanent residence registration.
2. Overseas Vietnamese entitled to own houses, to rent houses in Vietnam, as defined in Articles 126 and 131 of this Law.
3. Foreign organizations and individuals entitled to own houses, to rent houses in Vietnam, as defined in Clause 1 of Article 125 and Article 131 of this Law.
Article 36.- Responsibilities of commercial house-developing organizations and individuals
1. To comply with regulations on housing development under projects.
2. To ensure the completion according to progress and quality of approved projects.
3. To publicize at the project management units’ offices, project locations and on mass media the projects’ detailed plannings, the number of houses for sale or lease; the number of houses already sold or leased; the remaining number of houses; the sale prices, lease prices; mode of payment; procedures for purchase or lease registration, the conditions for eligibility to purchase or rent houses.
4. To carry out procedures for competent state bodies to grant house ownership right certificates to house purchasers and hand over to house purchasers the documents related to such houses.
In case of leasing houses, commercial house-developing organizations or individuals shall have the responsibility to compile and archive housing dossiers according to the provisions of Article 66 of this Law.
5. To report on results of project implementation periodically and upon project completion to agencies competent to approve the projects and the provincial-level People’s Committees of the localities where exist the projects.
Article 37.- Land for commercial house development
1. Organizations and individuals may use land assigned or leased by the State or transferred with land use rights from other organizations or individuals in accordance with the provisions of land law for investment in development of commercial houses.
2. A commercial house development project involving two or more organizations or individuals registered as investors must be subject to bidding for selection of investor. The transfer of land use rights in housing development projects or new urban center projects where investment in infrastructure construction has been made must be publicized and effected through auction.
3. Bidding for selection of investors and auction of land use rights shall comply with the provisions of law.
Article 38.- Capital sources for commercial house development
1. Investors’ capital.
2. Capital of joint ventures, associations with other organizations and/or individuals.
3. Capital borrowed from credit institutions.
4. Advance capital of parties wishing to purchase or rent houses.
5. Capital mobilized from other sources according to the provisions of law.
Article 39.- Sale and purchase, lease of commercial houses
1. The modes of selling, purchasing or leasing commercial houses shall comply with the form of lump-sum payment, deferred payment or installment payment.
Where investors mobilize capital from advance money of house purchasers or lessees, such mode shall only apply when the house designs have been approved and the construction of house foundations has been completed. The total money amount mobilized before hand-over of houses to purchasers must not exceed 70% of the house value stated in contracts.
2. The commercial house-selling and purchasing or -leasing order and procedures shall comply with the provisions of Chapter V of this Law.
3. Commercial house-selling or -leasing prices as well as payment modes shall be agreed upon in contracts by the parties.
Article 40.- Commercial house-designing standards
Commercial houses must be designed under general standards prescribed by the law on construction and the following standards:
1. Condominiums must be designed with enclosed apartments having a floor area of not less than 45 m2 each;
2. Separate houses constructed adjacently to each other under projects must have a construction area of not less than 50 m2 each and the frontage of not smaller than 5 m wide;
3. Villa houses must not be built with more than three storeys and the construction area must not exceed 50% of the land premise.
Section 3. DEVELOPMENT OF SEPARATE HOUSES OF HOUSEHOLDS, INDIVIDUALS
Article 41.- Forms of developing separate houses of households, individuals
1. Development of separate houses means that households or individuals invest by themselves in construction of houses in the land premises under their use rights.
2. Construction of separate houses of households or individuals shall be in one of the following forms:
a/ Self-construction of houses;
b/ Hiring other organizations or individuals to build houses;
c/ Cooperating with and assisting one another in house construction in rural areas.
Article 42.- Requirements on development of separate houses of households, individuals
1. Households, individuals must have lawful land use rights, have houses not banned from modification or reconstruction according to the provisions of law on construction.
2. Development of separate houses of households, individuals in urban centers, rural residential areas must be in line with the plannings approved by competent authorities; have construction permits, except for cases where construction permits are not required under the provisions of law on construction.
3. Construction of separate houses in urban centers must ensure connection with common urban technical infrastructure systems.
Article 43.- Responsibilities of households, individuals in development of separate houses
1. To comply with the construction planning, architecture, order and procedures in construction investment.
2. To bear responsibility for the house quality.
3. To contribute labor and fund to the construction of common technical infrastructures under regulations of provincial-level People’s Councils.
Article 44.- Rural households, individuals cooperate with and assist one another in house construction
1. Households and individuals in rural areas may voluntarily cooperate with one another in construction of houses with the financial capability, labor, materials of the group members.
2. Group members must reach agreement on ways of contributing capital, labor, materials, on implementation duration, rights and obligations of members and commit to realize the group’s agreement.
3. The State adopts preferential policies on loan terms and interest rates and supply model house designs for member households, individuals to build houses.
Section 4. DEVELOPMENT OF SOCIAL HOUSES
Article 45.- Social-house funds
1. The State works out mechanisms and policies for development of social-house funds for rent or rent-purchase by the subjects defined in Articles 53 and 54 of this Law.
2. The State encourages domestic and foreign organizations and individuals of all economic sectors to invest in the development of social-house funds.
3. Social house fund-developing organizations and individuals shall be exempt from land use levies, land rents for the land used for construction of social houses; be entitled to exemption from and/or reduction of relevant taxes according to the provisions of law.
Article 46.- Requirements on social-house development
1. To ensure the construction quality under the provisions of law on construction.
2. To suit low-income earners’ capabilities of rent payment or rent-purchase payment.
3. To strictly manage the process of investment, construction, consideration and approval of subjects entitled to rent, rent-purchase and use the social-house funds.
Article 47.- Social house-designing standards
1. Social houses in urban areas must be condominiums designed to meet general standards prescribed by the law on construction and to have the following number of storeys:
a/ In urban centers of special grade, they must be five-storey or six-storey houses;
b/ In urban centers of grade 1, grade 2, grade 3, grade 4 or grade 5, they must be houses with no more than six storeys.
2. The floor area of each apartment shall not exceed 60 m2 and be completed according to house grades, and must not be smaller than 30 m2.
3. Social houses must satisfy the technical and social infrastructure standards prescribed for each type of urban center.
4. Apart from the areas specified in Clause 1 of this Article, in other areas endowed with favorable land conditions, condominiums with less storeys or separate houses may be built, provided that the construction quality must correspond to that of houses of grade 3 or higher and the provisions of Clauses 2 and 3 of this Article must be complied with.
Article 48.- Social-house development planning
1. Plannings on construction of urban centers, rural residential areas, economic zones, industrial parks, export processing zones, hi-tech parks must clearly identify the planning on social-house construction.
2. Formulation, approval and publicization of social house construction plannings shall comply with the provisions of Article 31 of this Law.
Article 49.- Land for development of social houses
1. Based on the approved construction plannings, land use plannings and plans and social-house development projects, competent People’s Committees shall assign or lease land for investment in the construction of social houses.
2. The State shall exempt land use levies or land rents upon land assignment or land lease for social-house development projects.
Article 50.- Social-house development project investors
1. Provincial-level People’s Committees shall select investors for development of social houses under state ownership for lease, rent-purchase in their respective localities.
2. Organizations and individuals developing social houses for the subjects defined in Articles 53 and 54 of this Law to rent or rent-purchase shall be investors of housing development projects they have invested in.
3. Investors shall have the following responsibilities:
a/ To ensure the house construction progress and quality strictly according to the requirements of the approved projects;
b/ To make public and transparent in their head-offices and on the mass media the projects’ detailed plannings, the number of houses, the number of houses already leased or rent- purchased, the remaining number of houses, the leasing prices, the contents of registration for house rent, rent-purchase and procedures for signing contracts on house rent, rent-purchase;
c/ To report to provincial-level People’s Committees on the results of attaining the targets set in the projects upon project completion;
d/ To keep documents related to projects on construction of social houses and transfer them to units managing the operation of this house fund.
Article 51.- Construction and management of operation of social houses
1. Selection of consultancy units, social house-building enterprises must be conducted through bidding under the provisions of law.
2. Provincial-level People’s Committees shall decide on the selection of units managing the operation of social house funds according to the following principles:
a/ In cases where two or more units register for bidding, the selection shall be conducted through bidding as provided for by law;
b/ In cases where only one unit registers for bidding, such unit shall be assigned to perform the management if it is fully capable and qualified for the management of house operation;
c/ In cases where no unit registers for bidding, the organizations functioning to manage state- owned houses shall be assigned to perform the job.
3. Units managing the operation of social-house funds shall enjoy the regimes applicable to public-utility enterprises and preferences in public-service activities according to the provisions of law.
Article 52.- Investment capital sources
1. Investment capital for construction of social houses shall be raised from the following sources:
a/ Proceeds from the sale, lease, rent-purchase of state-owned houses;
b/ 30% to 50% of land use levies in housing development projects in localities;
c/ State budget investment;
d/ Support money, voluntary contributions of domestic and foreign organizations and individuals;
e/ Money mobilized from other lawful capital sources under the provisions of law.
2. The Government shall specify sources of investment capital for construction of social houses, units managing social-house funds and contents of use management of these funds, ensuring the principle of capital preservation.
Article 53.- Subjects entitled to and conditions for social house rent
1. Subjects entitled to rent social houses are public servants, officers and professional army men of the people’s armed forces, workers in economic zones, industrial parks, export processing zones, hi-tech parks and other subjects defined by the Government.
2. Persons specified in Clause 1 of this Article who have low incomes and fall in one of the following cases shall be entitled to rent social houses:
a/ They have no houses under their ownership and have not yet rented or purchased state-owned houses;
b/ They have houses under their ownership but the average area in the household is under 5 m2 of floor area/person;
c/ They have houses under their ownership, which are, however, makeshifts, damaged or dilapidated.
Article 54.- Subjects entitled to, and conditions for, rent-purchase of social houses
The subjects entitled to, and the conditions for, rent-purchase of social houses shall comply with the provisions of Article 53 of this Law. Social-house rent-purchasers must make the first payment equal to 20% of the value of the rent-purchased houses.
Article 55.- Procedures for consideration and approval of lessees, rent-purchasers of social houses
1. Subjects entitled to rent, rent-purchase social houses must file their applications to agencies, organizations or units where they are working.
2. Based on the provisions of Articles 53 and 54 of this Law, agencies, organizations or units shall give certification of the subjects entitled to, and the conditions for, rent or rent-purchase of social houses to the applicants. After getting the certification of their agencies, organizations or units, the persons wishing to rent or rent-purchase social houses shall send their applications to provincial-level People’s Committees for consideration and decision.
3. Provincial-level People’s Committees shall base on the social-house funds and compare the provisions of this Section to decide on the lessees, the rent-purchasers, to stipulate the order and procedures for social-house rent, rent-purchase. Where the social-house funds fail to meet the demand, the rent, rent-purchase must be conducted in the priority order.
Article 56.- Determination of leasing prices, rent-purchase prices of social houses
1. Social house-leasing or rent-purchasing prices must ensure the principles:
a/ Preserving capital for further investment in the development of social house funds;
b/ Fully covering the costs of management, maintenance, repair during the leasing or rent- purchase term.
2. The Government shall provide the price bracket for use as a basis for provincial-level People’s Committees to promulgate house-leasing or rent-purchase prices in their localities.
Article 57.- Principles for lease, rent-purchase of social houses
1. Lease, rent-purchase of social houses must be carried out for the right subjects; lessees or rent-purchasers must not assign houses in any form during the lease or rent-purchase term, excluding the case of house inheritance defined in Clause 2, Article 106 of this Law; if they violate this provision, the units managing the social-house funds shall be entitled to recover such houses.
2. Within the same period, each subject specified in Articles 53 and 54 of this Law may only rent or rent-purchase a given area under the social-house norms.
3. If subjects entitled to rent-purchase social houses, after being granted the house ownership right certificates, sell such houses, the social house fund-managing units shall have the pre- emptive right for the purchase; where the social house-managing units do not purchase, the house owners may sell such houses to other persons.
Social house-reselling prices must, in all circumstances, not exceed the prices of newly constructed houses of the same type set by provincial-level People’s Committees at the time of payment.
Section 5. DEVELOPMENT OF OFFICIAL-DUTY HOUSES
Article 58.- Official-duty house fund
1. The State invests budget capital for construction of official-duty houses.
2. Official-duty houses are those under state ownership, which are constructed for the subjects defined in Article 60 of this Law to rent while performing their work.
Article 59.- Responsibilities to develop official-duty houses
1. Agencies having officials and employees entitled to stay in official-duty houses must identify their demands for official-duty houses and send them to provincial-level People’s Committees for sum-up.
2. Based on the results of summing up the demands for official-duty houses, provincial-level People’s Committees shall direct the elaboration of plannings, plans, projects for investment in construction of official-duty houses and approve them or submit them to the Prime Minister for approval.
3. Provincial-level People’s Committees shall organize the investment and construction and the management of operation of official-duty houses in their localities.
Article 60.- Subjects entitled to rent official-duty houses
1. Officials and employees of Party and State agencies, socio-political organizations who are transferred or rotated according to working requirements and have no own houses in localities where they come to work.
2. Professional officers of the people’s armed forces who are transferred in service of defense or security requirements.
3. Party and State leaders who are entitled to stay in official-duty houses while holding their positions.
Article 61.- Principles for management of official-duty houses
1. Official-duty houses must be used for the right purposes and the right subjects.
2. When the official-duty house lessees are no longer entitled to rent official-duty houses or transferred to work in other places or retire from their work, they shall have to return the official- duty houses.
3. In cases where the lessees return the official-duty houses and meet with housing difficulties, the agencies or organizations where such persons work shall work with the provincial-level People’s Committees of the localities where they live in basing on the specific situation to permit them to rent or rent-purchase the official-duty houses.
4. The Government shall specify the subjects, construction investment, management and lease of official-duty houses.
Section 6. SUPPORT FOR, FACILITATION OF HOUSING IMPROVEMENT
Article 62.- Social policy beneficiaries entitled to be provided with support and conditions for housing improvement
1. Persons with meritorious services to the revolution.
2. Poor households in mountainous regions or areas frequently affected by natural disasters.
3. Particularly disadvantaged households.
Provincial-level People’s Committees shall specify poor households, particularly disadvantaged households defined in Clauses 2 and 3 of this Article as suitable to the local situation.
Article 63.- Conditions for being provided with supports, conditions for housing improvement
Social policy beneficiaries entitled to be provided with supports, conditions for housing improvement defined in Clauses 2 and 3 of Article 62 of this Law must fall in one of the cases meeting with housing difficulties defined in Clause 2, Article 53 of this Law.
Article 64.- Forms of housing improvement supports, conditions
The State, economic organizations, social organizations, population communities shall provide supports and conditions for social policy beneficiaries to improve their housing conditions in one of the following forms:
1. Funding support for purchase of houses with deferred payment or installment payment or rent of houses;
2. Exemption from or reduction of land use levies when they purchase state-owned houses or are assigned land by the State for house construction;
3. Provision of supports in funding, materials, labor for repair, renovation or construction of houses;
4. Donation of gratitude houses, charity houses.
Chapter IV
MANAGEMENT OF USE OF HOUSES
Section 1. GENERAL PROVISIONS ON MANAGEMENT OF USE OF HOUSES
Article 65.- Contents of management of use of houses
1. Compiling and archiving housing dossiers.
2. Providing warranty, maintenance of, renovating or demolishing houses.
Article 66.- Compilation and archive of housing dossiers
1. Dossiers are required for all types of houses and must be archived.
2. House owners, organizations assigned to manage state-owned house funds or current users of houses of which the owners are not yet identified shall have to compile and archive house dossiers and submit one copy thereof to agencies which grant house ownership right certificates for archival in service of house management.
3. House dossiers submitted to house ownership right certificate-granting agencies shall be provided as follows:
a/ For urban houses established from the effective date of this Law, a house dossier shall cover the following contents: the name and address of the house owner; one of the papers specified in Article 15 of this Law; the name and address of consultancy unit, construction unit (if any); the design drawing or the drawing on the plan of the house, residential land (if any); the work completion dossier as required by the law on construction;
b/ For rural houses established from the effective date of this Law, a house dossier shall cover the following contents: the name and address of the house owner; one of the papers specified in Article 15 of this Law; the design drawing or the drawing of the plan of the house, residential land (if any);
c/ For houses established before the effective date of this Law, a house dossier shall cover the following contents: the name and address of the house owner; one of the papers specified in Article 15 of this Law.
Article 67.- House insurance
1. The State encourages house owners to buy house insurance.
2. The house insurance contents and procedures shall comply with the provisions of law on insurance business.
Article 68.- House owners’ responsibilities in the use of houses
1. To compile and archive house dossers according to the provisions of Clause 2, Article 66 of this Law.
2. To implement regulations on house use; to keep and preserve houses, to ensure fire prevention and fighting, environmental sanitation, security and order; to perform financial obligations in the course of using houses as provided for by law.
3. When causing damage to house sections under common ownership or houses of other owners, to restore the original state thereof or pay compensations according to the provisions of law.
4. To conduct maintenance of sections under their private ownership according to regulations; to contribute fully and on time funding amounts payable under regulations on management, operation, maintenance of the system of equipment, system of technical infrastructure, house sections under common ownership.
5. To create conditions for related parties and responsible persons to conduct inspection, supervision and maintenance of equipment system, technical infrastructure system, house sections under common ownership.
Article 69.- Responsibilities of house users who are not house owners
Persons who rent, borrow or temporarily stay in, or are authorized to manage other people’s houses shall have to use such houses under contracts signed with the house owners and strictly comply with this Law’s provisions on house use.
Section 2. MANAGEMENT OF USE OF CONDOMINIUMS
Article 70.- Sections under private ownership and sections under common ownership in condominiums
1. Condominiums are houses with two or more storeys, which have passages, stair cases and infrastructure systems commonly used by many households, individuals. Condominiums comprise sections privately owned by families or individuals and sections under the common ownership of all households and individuals using such condominiums.
2. Sections under private ownership in condominiums include:
a/ Areas inside apartments, including balcony areas, loggias attached to such apartments;
b/ Other areas in condominiums, recognized to be under private ownership under the provisions of law;
c/ Systems of exclusive-use technical equipment attached to apartments, the areas under private ownership.
3. Sections under common ownership in condominiums include:
a/ Areas of condominiums other than the areas under private ownership defined in Clause 2 of this Article;
b/ Space and systems of force-bearing structures, technical equipment under common use in condominiums, including house frames, pillars, force-bearing walls, walls surrounding the houses, apartment partition walls, floors, roofs, tops, corridors, steps, lifts, exits, garbage discharge pipes, technical boxes, car parks, systems of power, water or gas supply, communications, radio and television, water drainage, decompost tanks, lightning arresters, fire fighting and other sections not under private ownership of any apartment;
c/ Systems of outside technical infrastructures connected to condominiums.
Article 71.- Organization of use of condominiums
1. For each condominium, a management board must be formed to act as representative of owners and users in protecting their rights and legitimate interests in the course of using the condominium.
Within twelve months after condominiums are put to use, investors shall have to organize meetings of condominium owners and users (hereinafter called the condominium meetings) to elect management boards. Investors shall have to prepare relevant contents for consideration and decision at the condominium meetings.
Pending the establishment of a management board, investors shall have to perform the tasks of the management board.
2. A condominium management board shall comprise representatives of owners and users of such condominium.
3. The membership of a management board shall be decided by the condominium meeting. The term of a management board shall be three years at most. The management boards shall operate on the principle of collectiveness and decision by majority.
Article 72.- Rights and responsibilities of management boards
The condominium management board shall have the following rights and responsibilities:
1. To elaborate internal rules on the use of the condominium, suitable to the specific conditions of the condominium and in accordance with the provisions of law and submit them to the condominium meetings for consideration and adoption;
2. To select and sign contracts with condominium operation-managing enterprises; to cancel contracts in cases where such enterprises fail to comply with their commitments; to supervise the operations of condominium-managing enterprises according to the contents of signed contracts;
3. To gather and sum up users’ opinions and proposals relating to the condominium management and use and the condominium service provision, and work with functional bodies, relevant organizations and individuals in consideration and settlement thereof;
4. To inspect and supervise the use, warranty and maintenance of the condominium according to regulations;
5. To coordinate with local administration, population groups in building up civilized lifestyle, maintaining social order and safety in the condominium assigned to them for management;
6. To collect payable amounts from house owners and users as well as charges for the use of sections under common ownership of the condominium (if any);
7. To make payments to condominium operation-managing enterprises under signed contracts and pay responsibility allowances to members of the management boards and other expenses according to regulations of the condominium meetings;
8. To perform other tasks assigned by condominium meetings.
The central agency performing the state management of houses shall issue regulations on condominium management, guide and inspect the management and use of condominiums throughout the country.
Article 73.- Condominium operation-managing enterprises
1. Management of condominium operation must be performed by enterprises having professional capabilities in management of condominium operation.
Condominium operation-managing enterprises shall manage and operate technical systems, equipment and facilities, provide services for condominiums, maintain condominiums and perform other tasks under contracts signed with the condominium management boards.
2. Condominium operation-managing enterprises are organized to manage condominiums in different geographical areas.
In cases a locality has no condominium operation-managing enterprise yet, the condominium management boards may sign contracts with condominium operation-managing enterprises in other localities for management of the condominiums or investors shall have to manage and provide services for condominiums.
3. Condominium operation management services shall enjoy regimes applicable to public services.
Section 3. HOUSE WARRANTY, MAINTENANCE, RENOVATION
Article 74.- House warranty
1. Houses shall be provided with warranty after they are completely constructed and put to use.
2. Organizations or individuals building houses shall have to provide warranty for houses; organizations and individuals supplying house equipment shall have to provide warranty for the equipment they have supplied.
Where houses are constructed with investment for sale, the house sellers shall have to provide warranty for a duration specified in Clause 4 of this Article. The house sellers may request organizations or individuals that have constructed the houses or supplied equipment to perform the warranty responsibility for such houses.
3. The warranty contents shall cover the repair, replacement of house structures, damaged equipment, defects or abnormal operation, for which the users are not at fault.
4. The house warranty period shall be counted from the date the investors sign the minutes on acceptance of houses for putting to use and be specified as follows:
a/ At least sixty months for condominiums of nine or more storeys and houses of other types which are constructed with the state budget investment;
b/ At least thirty six months for condominiums of between four and eight storeys;
c/ At least twenty four months for houses other than those specified at Points a and b of this Clause.
Article 75.- House maintenance
1. House maintenance means periodical maintenance of houses and repair upon damage in order to maintain the house quality.
2. House owners shall have to maintain their houses under the provisions of this Law and the provisions of law on construction.
Article 76.- House renovation
1. House renovation means upgrading or expansion of the existing houses.
2. House owners may renovate their houses; persons who are not house owners may renovate houses in cases where the house owners so agree in writing. Renovation of houses must comply with the provisions of this Law and the provisions of law on construction.
Article 77.- House maintenance, renovation requirements
1. To ensure safety for humans and property, environmental sanitation under the provisions of law.
2. To carry out renovation in strict accordance with construction permits, for cases where renovation requires construction permits.
Article 78.- Rights and obligations of house owners in maintenance and renovation of houses
1. House owners shall have the following rights in house maintenance and renovation:
a/ To conduct maintenance, renovation of houses by themselves or hire organizations or individuals having full capability for practicing construction to perform the job. In case of house overhaul or renovation which, under regulations, requires construction permits, the house owners may only perform the job by themselves if they are fully capable of practicing construction;
b/ To request functional agencies to grant permits and create conditions for house renovation when the conditions prescribed by the law on construction are fully met;
c/ To authorize other persons to carry out the procedures and perform the maintenance, renovation of their houses.
2. House owners shall have the following obligations in house maintenance and renovation:
a/ To fully comply with the provisions of law on house maintenance and renovation; to create conditions for other house owners to perform the maintenance and renovation of their houses;
b/ To compensate for damage caused by the maintenance, renovation of their houses;
c/ After repair or renovation, if the current status of the houses changes as compared with the contents in the granted house ownership right certificates, the house owners must go to agencies competent to grant house ownership right certificates for certification of such changes in the certificates.
Article 79.- Maintenance, renovation of houses currently on lease
1. The house lessors shall perform the maintenance or renovation of houses on lease. The house lessees must create conditions for the house lessors to perform the house maintenance or renovation.
2. The house lessors may renovate the houses upon the lessees’ consent, except for force majeure reasons. The house lessors may adjust the rents reasonably after the completion of renovation if the remaining lease term represents one-third or less of the contractual term. In case the lessees disagree with the rent adjustment, they may unilaterally terminate the house-leasing contracts and get compensations for damage as provided for by law.
3. Where the lessees have to move to other places for house maintenance or renovation, the parties shall reach agreement on temporary dwelling places and house rents in the maintenance or renovation period. Where the lessees arrange the lodgings by themselves and have already paid the rents for the whole maintenance or renovation period, the house lessors pay the lessees the paid rent amounts for the maintenance or renovation duration. The maintenance or renovation duration shall not be counted into the term of the house lease contracts. The lessees may continue renting the houses upon completion of house maintenance or renovation.
4. The house lessees may request the lessors to maintain the houses, except for cases where the houses suffer damage caused by the lessees. Where the lessors do not repair the houses, the lessees may repair them but must notify such to the lessors at least thirty days in advance. The written notice must clearly state the repair extent and cost. The lessors must repay the repair cost to the lessees or gradually deduct it from the house rents.
Article 80.- Maintenance, renovation of houses under common ownership.
1. Owners of houses under common ownership shall have the right and obligation to maintain and renovate houses under common ownership corresponding to their respective ownership rights; in cases where the ownership rights of each owner of the houses under common ownership cannot be identified, the maintenance or renovation responsibility shall be equally divided to all owners of the houses under common ownership. The renovation of houses under common ownership must be agreed upon in writing by the owners.
2. Share of costs of maintenance, renovation of sections under common ownership shall be agreed upon by owners of houses under common ownership and made in writing with signatures of the parties.
Article 81.- Condominium maintenance, renovation
1. Condominium owners shall have the responsibility to maintain the sections under their respective private ownership, and fulfill the obligation in maintenance of the sections under common ownership.
The Government shall specify funding amounts for the maintenance of condominium sections under common ownership.
2. Renovation of multi-storey condominiums must be carried out with designs and cost estimates approved by competent authorities; in case of area expansion, it must be agreed upon by at least two-thirds of the total number of condominium owners.
Article 82.- Maintenance and renovation of houses under state ownership
1. Maintenance of state-owned houses shall be performed by agencies or enterprises assigned by the State to manage such houses.
Renovation of state-owned houses must be carried out according to designs and cost estimates already approved by competent state bodies.
2. State-owned houses leased or used as official-duty houses shall be renovated under the provisions of Article 79 of this Law; in cases where house managing agencies permit in writing the official-duty house lessees to carry out the renovation with their own money, the renovated sections of the houses still belong to state ownership and the organizations assigned to manage such houses shall have to refund the money amounts to the house lessees or gradually deduct them from rents payable by the lessees.
Section 4. HOUSE DEMOLITION
Article 83.- Houses subject to demolition
1. Houses which are damaged, degraded and in danger of collapse as concluded by competent construction quality inspection bodies.
2. Houses subject to clearance for land recovery under decisions of competent state bodies.
3. Multi-storey condominiums with expired use duration.
4. Houses subject to demolition under the provisions of law on construction.
Article 84.- Responsibilities to demolish houses
1. House owners shall have the responsibility to demolish houses. In cases where houses must be cleared for construction of other works, the work investors shall have the responsibility to demolish the houses.
2. House owners shall themselves demolish the houses if they are fully capable thereof under the provisions of law on construction or hire capable construction organizations or individuals to demolish the houses.
3. Demolition of condominiums of two or more storeys and other houses of four or more storeys must be performed by capable construction enterprises under specific demolition schemes approved by competent state bodies, except for emergency cases.
4. Commune-level People’s Committees shall have to monitor and urge the demolition of houses in their respective localities.
Article 85.- House demolition requirements
1. To remove people and properties from areas under demolition.
2. To put up signboards and take measures for isolation with surrounding areas.
3. To ensure safety for people, properties, adjacent works, technical infrastructures not subject to demolition and ensure environmental sanitation according to the provisions of law.
4. Not to demolish houses located in residential areas between 12.00 hrs and 13.00 hrs and between 22.00 hrs and 05.00 hrs, except for emergency cases.
Article 86.- Coercive demolition of houses
1. Where houses must be demolished under the provisions of Article 83 of this Law but the house owners, project investors or current manager-users do not voluntarily demolish the houses, competent state bodies shall issue decisions to coerce the demolition.
2. Competence to issue decisions on coercive demolition of houses is provided as follows:
a/ Provincial-level People’s Committees shall issue decisions on coercive demolition of multi- storey condominiums and state-owned houses;
b/ District-level People’s Committees shall issue decisions on coercive demolition of houses other than those specified at Point a of this Clause.
3. Funding for coercive demolition of houses is provided for as follows:
a/ House owners or project investors shall have to bear the costs of coercion and expenses related to the demolition;
b/ Where house owners or project investors refuse to pay, competent state bodies shall issue decisions on application of coercive property-related measures to recover the demolition costs.
Article 87.- Lodgings for households, individuals upon demolition of their houses
1. House owners must find lodgings for themselves when their houses are subject to demolition.
2. Where the houses subject to ground clearance are demolished, the lodgings of households or individuals shall be settled in accordance with the policies on compensation, support and resettlement upon land recovery by the State but the principle that the new lodgings of households and individuals must be equal to or better than their former lodgings is guaranteed.
Article 88.- Demolition of houses currently on lease
1. The house lessors must notify in writing the house lessees of the time for demolition, their rights and obligations during the demolition process at least three months before carrying out the demolition, except for urgent cases.
2. In cases where demolition is carried out for reconstruction of houses during the leasing term, the lessors shall have the responsibility to arrange new lodgings for the lessees during the reconstruction of houses, except where the lessees agree to find lodgings by themselves. When the house reconstruction is completed, the house lessees shall be entitled to continue renting the houses until the expiration of contracts. Where the lessees find the lodgings by themselves, they must not pay rents for the period of house demolition and reconstruction; the demolition and reconstruction period shall not be counted into the house-leasing term.
Article 89.- Demolition of houses at house owners’ demands
1. Demolition of houses at house owners’ demands must comply with the provisions of Articles 84 and 85 of this Law.
2. Demolition of condominiums of many owners at demand must be agreed upon by two-thirds of the total number of condominium owners and must comply with the provisions of Articles 84 and 85 of this Law.
3. Where condominiums are demolished for reconstruction, there must be projects approved by competent state bodies, ensuring the rights to resettlement and the legitimate interests of condominium owners according to the provisions of law.
Chapter V
HOUSE-RELATED TRANSACTIONS
Section 1. GENERAL PROVISIONS ON HOUSE-RELATED TRANSACTIONS
Article 90.- Forms of house-related transactions
House-related transactions cover forms of sale and purchase, lease, rent-purchase, donation, exchange, inheritance, mortgage, lending, permitted temporary stay by others and authorized management of houses.
Article 91.- Conditions for houses to be transacted
1. In the transactions of sale and purchase, donation, exchange, inheritance, mortgage, lending, permitted temporary stay by others, authorized management of houses, the houses must satisfy the following conditions:
a/ Having house ownership right certificates as provided for by law;
b/ Being free from disputes over ownership rights;
c/ Not being distrained for execution of judgments or execution of administrative decisions of competent state bodies.
2. For leased houses, apart from the conditions stated in Clause 1 of this Article, they must ensure the quality, safety for house lessees, the power and water supply, environmental sanitation and satisfy other essential conditions.
3. For rent-purchased houses, the standards provided for in Section 4, Chapter III of this Law must be ensured.
Article 92.- Conditions on participants in house-related transactions
1. House sellers, lessors, lease-sellers, donors, exchangers, mortgagors, lenders, temporary stay permitters and management authorizers must satisfy the following conditions:
a/ Being house owners or representatives under the provisions of civil law;
b/ Having civil act capacity, for individuals; having housing business function, for organizations selling or leasing houses, except for cases where organizations sell houses not for business purposes.
2. House purchasers, lessees, rent-purchasers, exchangees, donees, borrowers, temporary stayers, management authorized are organizations or individuals; if being domestic individuals, they must have civil act capacity regardless of their places of permanent residence registration; if being overseas Vietnamese, they must be subjects entitled to own or lease houses in Vietnam under the provisions of this Law; if being organizations, they shall not depend on their places of business registration.
Article 93.- Order and procedures for house-related transactions
1. The parties shall directly or through their representatives reach agreement on the sale and purchase, rent-purchase, donation, exchange, mortgage, lending, permitted temporary stay, authorized management of houses (hereinafter referred collectively to house contracts). In cases where legal persons donate houses, there must be house-donation documents.
2. House contracts, house-donation documents must have the following contents:
a/ Names and addresses of the parties;
b/ Description of characteristics of the houses;
c/ Price and payment mode, if the contract contains the agreement on price;
d/ Time for hand-over and receipt of the house; the warranty duration (if any); the duration of house leasing, lending, permitted temporary stay, authorized management;
e/ Rights and obligations of the parties;
f/ Commitments of the parties;
g/ Other commitments;
h/ Day, month, year of signing the contract or document;
i/ Signatures of the parties (the seals and the positions of the signees, for organizations).
3. House contracts must be certified by public notaries or authenticated by district-level People’s Committees for urban houses, authenticated by commune-level People’s Committees for rural houses, excluding the following cases:
a/ Individuals lease their houses for less than six months;
b/ The house sellers, lessors are organizations having the function to deal in houses;
c/ Rent-purchase of social houses;
d/ The house donors are organizations.
4. Either of the parties shall, according to their mutual agreement, pay taxes and fees according to provisions of law.
5. House purchasers, donees, exchangees, heirs shall have to submit dossiers for being granted house ownership right certificates according to the process provided for in Article 16 of this Law, except the cases where the house sellers are organizations having the function to deal in houses or where the parties otherwise agree. The house ownership rights shall be transferred to the purchasers, donees, rent-purchasers, exchangees as from the time the contracts are notarized, for house-related transactions between individuals or the houses have been handed over and received as agreed in contracts, for house-related transactions to which a party is a house- dealing organization or from the time of opening the inheritance, for cases of inheriting houses.
6. For cases of leasing, lending, permitting temporary stay in, authorizing the management of, houses for six months or more, the lessors, lenders, temporary stay permitters, management authorizers must submit to the commune-level People’s Committees of the localities where the houses exist the copies of contracts regarding the provisions in this Clause.
7. The order of mortgaging houses shall comply with the provisions of civil law. Mortgagees may keep the house ownership right certificates in the mortgage duration, except otherwise agreed upon by the parties.
Section 2. HOUSE TRADING
Article 94.- House trading prices
House trading prices shall be agreed upon by the parties. In case the house price bracket is provided for by law, the trading prices must not exceed such bracket.
Article 95.- House trading with deferred payment, installment payment
1. House trading with deferred payment or installment payment shall be agreed upon by the parties and stated in house-trading contracts. In the period of deferred payment or installment payment, the house purchasers are entitled to use the houses and have the responsibility to maintain such houses, except the cases where the houses remain in the warranty period under the provisions of law on construction or otherwise agree upon by the parties.
2. After the house purchasers have fully paid the house sellers and carried out the procedures for grant of house ownership right certificates, they shall be granted house ownership right certificates by competent state bodies.
3. The house purchasers may sell, donate or exchange houses to other persons only after they have made full payment to the house sellers, except the cases where the parties otherwise agree upon.
4. Where the house purchasers wish to return the purchased houses within the period of deferred payment or installment payment and obtain the consents of the sellers, the two parties shall reach agreement on modes of returning the houses and refunding the money paid for the houses.
Article 96.- Trading houses under common ownership
1. Sale of houses under common ownership by integration must be consented in writing by all the owners
In cases where an owner of a house under common ownership does not agree to sell it, the other owners of such house may file their application requesting the court to settle the case according to the provisions of law. Owners of the houses under common ownership shall have the preemptive right to buy the houses; if the owners of houses under common ownership do not buy the houses, such houses can be sold to other persons.
In cases where an owner of a house under common ownership is absent, who has been declared missing by the court, the remaining owners of such house may sell the house; the house ownership right value of the missing person shall be handled according to the provisions of civil law.
2. In cases where an owner of a house under common ownership sells his/her ownership right, the other house owners shall have the preemptive right to buy it; within three months as from the date of receiving the notice on sale of ownership right and the selling conditions, if not any owner buys, such ownership right part shall be sold to other persons. In cases where the pre-emptive rights are violated, the violators shall be handled according to the provisions of civil law.
Article 97.- Trading of houses currently on lease
Where owners sell houses which are currently on lease, they must notify the lessees of the sale and the house-selling conditions; the lessees shall have the preemptive rights to buy if they have no other lodgings and have fulfilled their obligations, except the cases where the houses belong to personal ownership and houses belong to common ownership. Within one month after the receipt of notices, if the lessees do not buy, the house owners may sell such houses to other persons, except where the parties otherwise agree on the time limit.
Article 98.- Prior-purchase of houses
When the parties have already signed contracts on house trading but the State has the demand to buy such houses for use for national interests or public interests, the presidents of provincial- level People’s Committees shall issue decisions on prior-purchase of such houses. The prices, conditions and payment modes shall comply with the agreement in house-trading contracts concluded by the parties. The State shall pay damages to the parties (if any). The house-trading contracts concluded by the parties shall be no longer legally valid.
Section 3. HOUSE LEASE
Article 99.- House-leasing prices
1. House-leasing prices shall be agreed upon by the parties. Where the house-leasing price bracket is provided for by law, the leasing prices must not exceed that bracket.
2. Where the contracts have not yet expired but the house lessors renovate the houses and get the consent of the lessees, the lessors may adjust the house-leasing prices. The new house- leasing prices shall be agreed upon by the parties; where they cannot reach agreement, the lessors may unilaterally terminate the house-leasing contracts and must pay compensations to the lessees according to the provisions of law.
Article 100.- Lease of houses under common ownership
1. Lease of houses under common ownership must be consented in writing by all the owners of such houses, except the cases where owners of the houses under common ownership lease the house sections under their respective ownership.
2. Owners of houses under common ownership may agree to nominate their representatives to sign house-leasing contracts.
Article 101.- Lease of houses under state ownership
1. Lease of state-owned houses must be for the right subjects. The house lessees must use the houses for the right purposes, must not assign, exchange or sublease them.
2. Units assigned to manage state-owned house funds shall have to manage the use of houses, maintain and renovate them according to regulations on management of state-owned houses.
Article 102.- Cases where house-leasing contracts terminate
1. House-leasing contracts have expired; where contracts fail to identify the term, the contracts shall terminate after six months as from the date the lessors notify the lessees of the termination of the contracts.
2. The leased houses no longer exist.
3. The lessees have died without anyone living together.
4. The leased houses are heavily damaged, in danger of collapse or located in areas subject to land recovery, ground clearance or house demolition under decisions of competent state bodies.
Article 103.- Unilateral termination of performance of house-leasing contracts
1. The house lessors may unilaterally terminate the contracts when the lessees commit one of the following acts:
a/ Failing to pay rents as agreed upon in contracts for three or more consecutive months without plausible reasons;
b/ Using the houses not for the agreed purposes;
c/ Deliberately damaging the leased houses;
d/ Repairing, renovating, exchanging the houses they are renting, or subleasing such houses without the consent of the house lessors;
e/ Causing disorder, environmental unhygiene, which seriously affects the daily life of people around and has not been redressed even though such acts had been recorded for the third time by the lessors, population group leaders, village or hamlet chiefs.
2. The lessees may unilaterally terminate the house-leasing contracts when the lessors commit one of the following acts:
a/ Failing to repair their houses when they are heavily damaged;
b/ Increasing the house-leasing prices unreasonably or increasing the prices without notifying in advance the lessees thereof as agreed upon;
c/ When the house use rights are restricted due to interests of the third person.
3. The party unilaterally terminating the house-leasing contracts must notify the other party at least one month in advance, unless otherwise agreed upon by the parties.
4. The party unilaterally terminating the house-leasing contracts violates the provisions of Clause 3 of this Article; if causing damage, it must compensate therefor according to the provisions of law.
Article 104.- The right to continue renting houses
1. Where house owners die while the house-leasing term has not expired, the lessees may continue renting the houses until the expiration of the contracts. The heirs shall have the responsibility to continue performing the previously signed house-leasing contracts, unless otherwise agreed upon by the parties.
In cases where there is no heir under the provisions of law, such houses shall belong to state ownership and the current lessees may continue renting the houses until the expiration of the contracts.
2. In cases where house owners transfer the ownership rights to the houses currently leased while the house-leasing term has not expired, the lessees may continue renting the houses until the expiration of the contracts; new house owners shall have the responsibility to continue performing the previously concluded house-leasing contracts, unless otherwise agreed upon by the parties.
3. When the house lessees die while the house-leasing term has not expired, the persons who lived together with the lessees may continue renting the houses till the expiration of such contracts, unless otherwise agreed upon by the parties.
Section 4. RENT-PURCHASE OF SOCIAL HOUSES
Article 105.- Procedures for rent-purchase of social houses
1. Rent-purchase of social houses means that the house lessees are recognized by competent state bodies to have the ownership rights over the houses they are renting after fulfilling the lessees’ obligations within a set period of time.
2. Rent-purchase of social houses must be carried out under contracts concluded between units assigned to manage the social-house funds and the rent-purchasers.
3. Upon the expiration of the contractual rent-purchase term, the rent-purchasers of social houses must carry out the procedures according to the provisions of Article 16 of this Law for being granted house ownership right certificates.
Article 106.- Rights and obligations of social-house rent-purchasers
1. Social-house rent-purchasers must not transfer the rent-purchase rights in any form. In cases where they no longer have the rent-purchase demands, they must return such houses to social- house managing units. Social house-managing units must refund a sum of money equal to 20% of the contractual value initially paid by social-house rent-purchasers.
If the social-house rent-purchasers transfer the rent-purchase rights to other persons, social house- managing units shall be entitled to recover the houses without having to refund the money amounts initially paid by social-house rent-purchasers.
2. Where a social-house rent-purchaser dies, the case shall be settled as follows:
a/ If his/her lawful heir(s) has (have) coinhabited in that house, such lawful heir(s) shall be entitled to continue to rent-purchase that house;
b/ If his/her lawful heir(s) has (have) not coinhabited in that house and the social-house rent- purchaser has gone through two-thirds of the rent-purchase duration, the lawful heir(s) may fully pay the money amount corresponding to the remaining one-third of the rent-purchase duration and shall be granted house ownership right certificates by competent state bodies according to the provisions of this Law;
c/ If lawful heirs are available but not the subjects defined at Points a and b of this Clause, such lawful heirs shall be refunded by social house- managing units 20% of the money amounts initially paid by the social-house rent-purchasers plus the interests thereon according to regulations of the State Bank;
d/ If there is no lawful heir, the social house- managing units shall have the responsibility to manage such houses.
Section 5. HOUSE DONATION
Article 107.- Donation of houses under common ownership
1. In case of donation of houses under common ownership by integration, the written consent of all the owners of the houses under common ownership is required.
2. In case of donation of houses under common ownership by shares, owners may only donate the shares under their respective ownership and guarantee not to affect the interests of other owners of the houses under common ownership.
3. Donees of houses under common ownership shall be recognized as owners of donated houses under common ownership as from the time house donation contracts are notarized.
Article 108.- Donation of houses currently on lease
1. Owners of houses currently on lease must notify the house lessees of the donation of the houses.
2. The lessees may continue renting the houses until the expiration of the contracts concluded with the donors, unless otherwise agreed upon by the parties.
Section 6. HOUSE EXCHANGE
Article 109.- Exchange of houses under common ownership
1. Exchange of houses under common ownership by integration must be agreed upon in writing by all the owners of the houses under common ownership.
2. In case of exchange of houses under common ownership by shares, the owners of the houses under common ownership can exchange only the shares under their respective ownership and guarantee not to affect the interests of other joint owners.
Article 110.- Exchange of houses currently on lease
1. Owners of houses currently on lease must notify the lessees of the house exchange.
2. The lessees may continue renting the houses until the expiration of the contracts concluded with the former house owners, unless otherwise agreed upon by the parties.
Article 111.- Payment of value difference
If a house exchange entails difference in value, the parties involved in the house exchange must pay such value difference, unless otherwise agreed upon by the parties.
Section 7. HOUSE INHERITANCE
Article 112.- Inheritance of houses under common ownership by integration
If the heir(s) of a house under common ownership by integration is (are) the remaining owner(s) of the house under common ownership, these persons are entitled to inherit such houses according to testament or law. In cases where a heir is not owner of the house under common ownership by integration, such heir shall be paid with the house value part he/she is entitled to.
Article 113.- Inheritance of houses under common ownership by shares
For houses under common ownership by shares, the shares of the estate leavers shall be divided
to testamentary or at-law heirs; if the houses are sold for division of their values, the heirs shall be given priority to buy them; if the heirs do not buy the houses, the other owners of the houses under common ownership shall have the preemptive rights to buy the inherited parts of such houses and pay the value of the purchased houses to the heirs.
Section 8. HOUSE MORTGAGE
Article 114.- Conditions for house mortgage
House owners may mortgage their houses to ensure the performance of one or many obligations
if the values of such houses are bigger than the total value of the obligations but each can only mortgage his/her house at one credit institution.
Article 115.- Mortgage of houses under common ownership
Mortgage of houses under common ownership must be agreed upon in writing by all the owners of such houses. Owners of houses under common ownership shall bear joint responsibility for the performance of obligations of the house mortgagors according to the provisions of civil law.
Article 116.- Mortgage of houses currently on lease
House owners can mortgage their houses currently on lease but must notify the house lessees of the mortgage in writing. The lessees may continue renting the houses until the expiration of the contracts.
Where houses currently on lease are put to auction for performance of the obligations of the house mortgagors, the house lessees may continue renting the houses until the expiration of the contracts, unless otherwise agreed upon by the parties.
Article 117.- Cases where house mortgage contracts terminate
1. The obligations guaranteed by the mortgage have been performed.
2. The house mortgage has been cancelled or replaced by other security measures.
3. The mortgaged houses have been handled.
4. Under agreement of the parties.
Article 118.- Handling of mortgaged houses
1. Handling of mortgaged houses for performance of obligations shall be effected through auction according to the provisions of law on property auction, except where the parties otherwise agree upon. The mortgagees shall be given priority in payment from the proceeds from the sale of mortgaged houses after minus the expenses for preservation, for organization of house auction.
2. The purchasers of mortgaged houses shall be recognized as house owners from the time of concluding the contracts.
Section 9. LENDING, PERMITTING OTHERS TO TEMPORARILY STAY IN, ONE’S HOUSES
Article 119.- Lending, permitting others to temporarily stay in, houses under common ownership
1. Lending of, and the permitted temporary stay in, houses under common ownership must be agreed upon in writing by all the owners of such houses, except lending of, or the permitted temporary stay in houses under private ownership. The house lenders shall have the right to reclaim their houses according to provisions of the Civil Code.
2. Owners of houses under common ownership may agree to nominate representatives to sign contracts on lending of, or permitted temporary stay in, their houses.
Article 120.- Cases of termination of contracts on lending of, permitted temporary stay in, one’s houses
1. The duration of house lending or permitted temporary stay has expired.
2. The houses lent or permitted for temporary stay by others no longer exist.
3. The house borrowers or the persons who are permitted to temporarily stay in others’ houses die without anyone living together with them.
4. The houses lent or permitted for temporary stay by others are in danger of collapse or subject to ground clearance, demolition or land recovery under decisions of competent state bodies.
5. Under agreement of the parties.
Section 10. HOUSE MANAGEMENT AUTHORIZATION
Article 121.- Contents of house management authorization
1. House management authorization means that house owners authorize other persons to perform the owners’ responsibilities in the management of houses. The authorization contents and duration shall be agreed upon by the parties and stated in the authorization contracts; if there is no agreement on the authorization duration, a contract on authorization shall be valid for one year as from the date the authorization contract is concluded.
2. The house management authorizers must pay managerial expenses, unless otherwise agreed upon by the parties.
Article 122.- Authorization of management of houses under common ownership
1. Authorization of management of houses under common ownership by integration must be agreed upon in writing by the owners of such houses.
Owners of houses under common ownership who possess parts under private ownership may authorize other persons to manage such privately owned parts but must not affect the interests of other owners.
2. Owners of houses under common ownership shall have the responsibility to notify other house owners of the authorization of house management, except where the persons authorized to manage the houses are also joint owners of such houses.
Article 123.- Cases of termination of contracts on house management authorization
1. The authorization contract has expired.
2. The authorization contents have been realized.
3. The authorizer or the authorized unilaterally terminates the house management contract according to the provisions of Article 124 of this Law.
4. The authorizer or the authorized dies or has been declared dead by the court.
5. The authorized has been missing or been declared by the court as having lost civil act capacity.
6. Under agreement of the two parties.
Article 124.- Unilateral termination of performance of house management authorization contracts
1. The house management authorizers shall unilaterally terminate contracts in the following cases:
a/ If the authorization covers management expenses, the authorizers shall not have to notify the authorized in advance of the unilateral termination of performance of the authorization contracts but must pay the authorized all management expenses corresponding to the work performed by the authorized and pay damages to the authorized;
b/ If the authorization does not cover management expenses, the authorizers must notify the authorized of the unilateral termination of the performance of the authorization contract at least one month in advance.
2. The authorized shall unilaterally terminate the contract in the following cases:
a/ If the authorization covers management expenses, the authorized need not to notify the authorizer in advance of the unilateral termination of performance of the authorization contract, but must pay damages to the authorizer (if any);
b/ If the authorization does not cover management expenses, the authorized must notify the authorizer of the unilateral termination of performance of the authorization contract at least one month in advance.
3. The house management authorizers and authorized must notify the relevant third party of the unilateral termination of performance of the house management authorization contracts.
Chapter VI
VIETNAM-BASED HOUSES OF OVERSEAS VIETNAMESE, FOREIGN ORGANIZATIONS OR INDIVIDUALS
Section 1. RIGHTS TO HOUSE OWNERSHIP
Article 125.- Rights of foreign organizations and individuals to own houses in Vietnam
1. Foreign organizations and individuals investing in the construction of houses for lease in Vietnam shall be granted by competent state bodies certificates of ownership rights to such houses. The duration of house ownership shall be the duration stated in the investment certificates and specified in house ownership right certificates.
2. Foreign organizations and individuals investing in the construction of houses for sale, after the completion of construction under projects, investors may sell these houses to subjects entitled to own houses in Vietnam defined in Clause 2, Article 9 of this Law. Purchasers of houses of organizations or individuals defined in this Clause shall be granted by competent bodies a house ownership right certificate according to the provisions of this Law.
3. Organizations or individuals investing in the construction of houses for sale shall have to pay land use levies and fulfill other financial obligations as provided for by law.
Article 126.- Overseas Vietnamese’s rights to own houses in Vietnam
1. Overseas Vietnamese returning to Vietnam for long-term investment, being persons with merits of making contributions to the country, cultural activists, scientists wishing to conduct regular activities in Vietnam to serve the cause of national construction, persons permitted to lead a stable life in Vietnam and other subjects defined by the National Assembly Standing Committee, may own houses in Vietnam.
2. Overseas Vietnamese other than those defined in Clause 1 of this Article, who have returned to Vietnam for stay for six or more months may each own a single house or an apartment.
Article 127.- Dossiers of application for house ownership right certificates
Dossiers of application for house ownership right certificates of overseas Vietnamese, foreign organizations or individuals shall each comprise:
1. Application for house ownership right certificate;
2. Copy of the investment certificate, for foreign organizations or individuals investing in the construction of houses for lease; the original of the contract on trading, donation of house, house inheritance papers as provided for by law, for overseas Vietnamese;
3. Papers certifying the subject entitled to own houses in Vietnam under the provisions of Clause 1, Article 125 and Article 126 of this Law;
4. Plan of the house, residential land.
Article 128.- House ownership right certificate-granting order, procedures
1. Foreign organizations and individuals, overseas Vietnamese investing in the construction of houses for lease, after the completion of investment construction, shall have to carry out procedures for being granted house ownership right certificates as provided for in Article 16 of this Law before leasing the houses.
In case of investment in the construction of houses for sale, investors must carry out procedures for competent bodies to grant house ownership right certificates to house purchasers.
2. Overseas Vietnamese trading in, donating, inheriting houses under the provisions of Chapter V of this Law must compile dossiers for competent state bodies to grant house ownership right certificates.
Article 129.- Rights and obligations of house owners being overseas Vietnamese, foreign organizations or individuals
House owners being overseas Vietnamese, foreign organizations or individuals shall have the rights and obligations defined in Articles 21 and 22 of this Law but have to comply with the following provisions:
1. To mortgage houses at credit institutions licensed to operate in Vietnam;
2. To sell, donate, bequeath houses to domestic organizations or individuals, overseas Vietnamese entitled to own houses in Vietnam. In cases of donating or bequeathing houses to other subjects, such subjects can only enjoy the value of such houses;
3. When their investment certificates expire, foreign organizations and individuals defined in Article 125 of this Law shall have the responsibility to hand over the houses for lease and the unsold houses not subject to demolition to the provincial-level People’s Committees of the localities where such houses exist. The provincial-level People’s Committee presidents shall issue decisions to establish state ownership over such houses and assign enterprises with function of managing state-owned houses to manage the use of such houses according to provisions of law.
Article 130.- Other provisions applicable to house owners
The procedures for grant, change, re-grant of house ownership right certificates or certification of changes after the grant of certificates shall comply with the provisions of Articles 12, 13, 14, 17, 18 and 19 of this Law applicable to overseas Vietnamese, foreign organizations and individuals.
Section 2. HOUSE RENTING
Article 131.- House lessees and renting conditions
Foreign organizations and individuals that are allowed to enter and stay in Vietnam for three or more consecutive months and overseas Vietnamese may rent houses in Vietnam.
Article 132.- Conditions on leased houses
Houses in Vietnam, which are leased to overseas Vietnamese, foreign organizations or individuals, must fully satisfy the following conditions:
1. Being granted house ownership right certificates under the provisions of this Law;
2. Being separate houses or enclosed apartments;
3. Ensuring quality and safety for lessees;
4. Ensuring electricity and water supply, environmental sanitation and other essential conditions;
5. Being free from disputes over ownership rights or use rights.
Article 133.- Other regulations on house leasing
The provisions of Articles 92, 93, 99, 100, 102, 103 and 104 of this Law shall be applicable to overseas Vietnamese, foreign organizations and individuals that rent houses in Vietnam.
Chapter VII
STATE MANAGEMENT OF HOUSES
Article 134.- Contents of state management of houses
1. To formulate and direct the implementation of orientations, programs, plannings and plans on housing development.
2. To promulgate legal documents on housing and organize the implementation thereof.
3. To promulgate house standards and manage house quality under house standards.
4. To recognize house ownership rights.
5. To permit or suspend the construction, renovation of houses.
6. To manage house dossiers.
7. To conduct surveys and statistics and build data on houses.
8. To research into, apply science and technology, and promote international cooperation in the housing domain.
9. To train human resources to meet housing development and management requirements.
10. To manage housing brokerage activities.
11. To manage house-related public services.
12. To examine, inspect and settle complaints and denunciations and handle violations in the housing domain.
Article 135.- Housing development orientations, programs and plannings
1. Based on socio-economic development programs, the Government shall promulgate orientations for national housing development, which shall serve as bases for formulation of specific policies to satisfy the people’s essential demands for improvement of housing conditions.
2. Based on national housing development orientations, housing policies, provincial-level People’s Committees shall draw up programs for housing development in their respective localities and submit them to provincial-level People’s Councils for adoption.
3. Povincial-level People’s Committees shall have to elaborate and approve plannings on residential areas and housing development and draw up plannings, plans on the use of land for housing development; direct the implementation of housing development programs, plannings and plans in their respective localities.
Article 136.- Promulgation of legal documents on housing
1. Based on the Housing Law, the national housing development orientations and the practical national socio-economic development situation, the Government shall promulgate legal documents on house management and use as well as housing development.
2. The central agency performing the state management of houses shall, within the ambit of its tasks and powers, have to promulgate or propose competent bodies to promulgate legal documents on house management and use as well as housing development.
3. Provincial-level People’s Committees shall, within the ambit of their tasks and powers, promulgate legal documents on house management and use as well as housing development and organize the implementation of provisions of law on house management and use as well as housing development.
Article 137.- Permission, suspension of the construction, renovation of houses
1. Permission of house construction or renovation must be based on plannings on construction of urban centers and rural population quarters.
2. Presidents of provincial-level or district-level People’s Committees shall approve housing development projects in their respective localities according to decentralization.
3. House construction or renovation requires construction permits of competent state bodies, except the cases which are not subject to construction permits as provided for by the law on construction.
4. House construction or renovation which fails to comply with the provisions of Clauses 1, 2 and 3 of this Article shall be suspended by agencies competent to approve housing development projects or to grant construction permits.
Article 138.- Recognition of house ownership rights
1. Competent state bodies shall have to grant, change and re-grant house ownership right certificates to organizations and individuals that lawfully establish their houses under the provisions of this Law.
2. The central agency performing the state management of houses shall have to inspect and supervise the grant of house ownership right certificates throughout the country.
Article 139.- Management of house dossiers
1. Provincial-level house management agencies shall have to manage house dossiers defined in Article 66 of this Law, for cases where provincial-level People’s Committees grant house ownership right certificates.
2. District-level People’s Committees shall have to manage house dossiers defined in Article 66 of this Law, for cases where district-level People’s Committees grant house ownership right certificates.
3. House dossier-managing agencies shall have to supply information on house dossiers when so requested by organizations or individuals. The information requesters must pay charges therefor according to the provisions of law.
Article 140.- Surveys, statistics, building of data on houses
1. People’s Committees at all levels shall have to make statistics and build up data on houses in their respective localities in service of requirements of elaboration of housing development programs, plans.
2. Once every five years, the central house management agency shall conduct surveys and synthesize data on houses throughout the country.
3. The Government shall allocate budget for surveys, statistics and building of data on houses.
Article 141.- Scientific and technological research and application, and international cooperation in the housing domain
1. The State adopts policies to encourage and create conditions for scientific and technological research and application and international cooperation in service of housing development and management requirements.
2. The State shall provide funding supports for the application of new technologies, new materials in construction of houses to ensure construction quality, progress and cost reduction.
Article 142.- Training of human resources for housing development and management
1. The State adopts policies on training of cadres and public servants in service of housing development and management.
2. The central agency performing the state management of houses shall define the program contents and coordinate with provincial-level People’s Committees in organizing the fostering and raising of knowledge on housing development, business and state management for the contingent of cadres and public servants.
Article 143.- Management of housing brokerage activities
1. Organizations and individuals conducting housing brokerage activities must register their housing brokerage business activities according to the provisions of law.
2. The Government shall specify the conditions for participation in housing brokerage activities.
3. The central agency performing the state management of houses shall promulgate regulations on organization of housing estate brokerage activities.
Article 144.- Management of house-related public services
1. House-related public service-providing organizations shall be set up to meet the demands of organizations and individuals in house management and use.
2. The central agency performing the state management of houses shall issue regulations on house-related public services for nationwide application.
3. Provincial-level People’s Committees shall decide on the establishment of house-related public service-providing organizations and promulgate regulations on the operations thereof in their localities.
Article 145.- Inspection of the observance of law on housing
1. The specialized construction inspectorate shall have to inspect the observance of law on housing.
2. Local house management agencies shall have to inspect the observance of law on housing in their respective localities.
Article 146.- House management agencies
1. The Government shall perform the unified state management of houses.
2. The central agency performing the state management of houses shall be answerable to the Government for performance of the unified state management of houses.
3. Ministries and ministerial-level agencies shall, within the ambit of their respective tasks and powers, have to coordinate with the central agency performing the state management of houses in performing the state management of houses.
4. People’s Committees of all levels shall have to perform the state management of houses in their respective localities under the Government’s decentralization.
The Government shall define the model of housing development and management organizations, efficiently ensuring the attainment of housing development objectives specified in this Law.
Chapter VIII
SETTLEMENT OF DISPUTES, COMPLAINTS, DENUNCIATIONS AND HANDLING OF VIOLATIONS OF LAW ON HOUSING
Section 1. SETTLEMENT OF HOUSE-RELATED DISPUTES, COMPLAINTS, DENUNCIATIONS
Article 147.- Settlement of house-related disputes
1. The State encourages the parties to settle disputes over houses through conciliation.
2. Disputes over houses shall be settled by People’s Courts according to the provisions of law.
Article 148.- Complaints, denunciations and settlement of complaints, denunciations
1. Complaint, denunciation and settlement of complaints and denunciations shall comply with the provisions of law on complaints and denunciations.
2. While lodging their complaints, denunciations or initiating lawsuits, organizations and individuals shall still have to abide by administrative decisions of competent state bodies, excluding decisions on coercive demolition of houses. Upon the issuance of decisions on settlement of house-related complaints or denunciations by competent state bodies or court judgments or rulings which have taken legal effect, the concerned parties shall have to execute such decisions or judgments.
Section 2. HANDLING OF VIOLATIONS OF LAW ON HOUSING
Article 149.- Handling of violators of law on housing
1. Persons committing acts of violating the law on housing shall be administratively handled or examined for penal liability, depending on the nature and seriousness of their violations.
2. Organizations and individuals that build houses in contravention of planning without construction permits, for cases the permits are required, or at variance with permits, shall be handled according to the provisions of law.
3. Those who take advantage of their positions or powers to act against the provisions of law on housing, show irresponsibility in management thus letting violations occur or commit other acts of violation, thus causing damage to the rights and interests of house owners, lawful house users shall be disciplined, administratively handled or examined for penal liability according to the provisions of law, depending on the nature and seriousness of their violations.
Article 150.- Handling of violations of the law on housing which cause damage to the State, organizations and/or individuals
Persons who commit acts of violating the law on housing, if causing damage to the interests of the State, the legitimate rights and interests of organizations and/or individuals shall, apart from being handled according to Article 149 of this Law, still have to pay compensations therefor.
Chapter IX
IMPLEMENTATION PROVISIONS
Article 151.- Implementation effect
This Law shall take effect as from July 1, 2006.
Article 152.- Legal validity of house ownership right and land use right certificates issued before the effective date of the Housing Law
House ownership right and land use right certificates issued in previous periods, land use right certificates issued under the provisions of the land law which have recognized the houses build on such land shall remain legally valid and must not be changed under the provisions on house ownership right certificates of Article 11 of this Law, except where house owners wish to change them for new house ownership right certificates.
Article 153.- Implementation guidance
The Government shall detail and guide the implementation of this Law.
This Law was passed on November 29, 2005, by the XIth National Assembly of the Socialist Republic of Vietnam at its 8th session.
|
CHAIRMAN OF THE NATIONAL ASSEMBLY Nguyen Van An |
