21. Đăng ký chào bán lần đầu chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản ra công chúng
Công ty quản lí thực hiện đăng ký chào bán lần đầu chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản ra công chúng để huy động vốn và tăng vốn. Sau đây, Dữ Liệu Pháp Lý sẽ cụ thể hóa nội dung này dựa trên những quy định của Luật Chứng khoán 2019, Nghị định 155/2020/NĐ-CP và Thông tư 98/2020/TT-BTC.
1. Một số khái niệm
Quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản và chứng khoán của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất (khoản 43 Điều 4 Luật Chứng khoán 2019).
Tổ chức quản lý bất động sản là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, được công ty quản lý quỹ thay mặt quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản ủy quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản (theo khoản 16 Điều 2 Thông tư 98/2020/TT-BTC).
2. Đăng ký chào bán lần đầu chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản ra công chúng
2.1. Điều kiện chào bán chứng chỉ quỹ bất động sản ra công chúng
Căn cứ theo Điều 248 Nghị định 155/2020/NĐ-CP về điều kiện chào bán chứng chỉ quỹ bất động sản ra công chúng:
– Nhà đầu tư được góp vốn bằng bất động sản trong đợt chào bán lần đầu và tăng vốn cho quỹ đầu tư bất động sản. Bất động sản được góp vốn phải đáp ứng các điều kiện sau:
+ Đáp ứng quy định tại Điều lệ quỹ, mục tiêu đầu tư, chính sách đầu tư của quỹ;
+ Thuộc sở hữu hợp pháp của nhà đầu tư, không bị hạn chế chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của bất động sản dự kiến góp vào quỹ; không phải là tài sản bảo đảm đang được cầm cố, thế chấp, ký quỹ, ký cược, bị phong tỏa hoặc trong các giao dịch tài sản bảo đảm khác theo quy định pháp luật dân sự;
+ Được phép kinh doanh theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản;
+ Là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành theo quy định của pháp luật về xây dựng;
+ Trường hợp bất động sản đang trong quá trình xây dựng, quỹ đầu tư bất động sản chỉ được nhận góp vốn bằng bất động sản khi đáp ứng các điều kiện sau: có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, bảo đảm bất động sản có thể bán được hoặc có thể sử dụng, cho thuê ngay sau khi hoàn tất; dự án xây dựng đã được thực hiện đúng tiến độ tính đến thời điểm quỹ tham gia góp vốn; tổng giá trị các dự án bất động sản trong quá trình xây dựng mà quỹ đầu tư không vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ; không phải là đất chưa có công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai.
– Điều kiện chào bán chứng chỉ quỹ lần đầu ra công chúng, chào bán để tăng vốn quỹ đầu tư bất động sản bao gồm:
+ Điều kiện theo quy định tại Điều 233 Nghị định này (trường hợp được tổ chức và hoạt động dưới hình thức quỹ đóng) hoặc Điều 257 Nghị định này (trường hợp được tổ chức và hoạt động dưới hình thức công ty đầu tư chứng khoán đại chúng);
+ Công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán có tối thiểu 02 nhân viên nghiệp vụ có thẻ thẩm định viên về giá theo quy định Luật Giá.
2.2. Quy định về quỹ đầu tư bất động sản
Ngoài các quy định chung về các quỹ đầu tư chứng khoán tại Điều 3 Thông tư 98/2020/TT-BTC thì căn cứ theo Điều 50 Thông tư 98/2020/TT-BTC, Quỹ đầu tư bất động sản không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai và phát triển dự án bất động sản. Phát triển dự án bất động sản bao gồm một hoặc một số các hoạt động sau:
– Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu thực hiện các dự án bất động sản;
– Đề xuất dự án với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng để kinh doanh;
– Triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình xây dựng và nhà ở theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm các công việc như thiết kế chi tiết; đấu thầu và chọn thầu xây dựng; tổ chức thực hiện và giám sát hoạt động xây dựng… theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2.3. Đăng kí chào bán lần đầu
– Để đăng ký chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng thì tổ chức phát hành, cổ đông công ty đại chúng trước khi chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng phải đăng ký với Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (khoản 1 Điều 16 Luật Chứng khoán 2019).
– Điều kiện chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng tại khoản 5 Điều 15 Luật Chứng khoán 2019:
+ Tổng giá trị chứng chỉ quỹ đăng ký chào bán tối thiểu là 50 tỷ đồng;
+ Có phương án phát hành và phương án đầu tư vốn thu được từ đợt chào bán chứng chỉ quỹ phù hợp với quy định của Luật này;
+ Phải được giám sát bởi ngân hàng giám sát theo quy định của Luật này;
+ Chứng chỉ quỹ chào bán ra công chúng phải được niêm yết trên hệ thống giao dịch chứng khoán sau khi kết thúc đợt chào bán, trừ trường hợp chào bán chứng chỉ quỹ mở.
2.4. Phát hành thêm chứng chỉ quỹ
Quy định cụ thể ở Điều 66 Thông tư 98/2020/TT-BTC:
– Quỹ có thể tăng vốn bằng cách gọi thêm vốn từ nhà đầu tư hiện hữu thông qua phát hành quyền mua chứng chỉ quỹ. Quyền mua chứng chỉ quỹ được phép chuyển nhượng. Trường hợp nhà đầu tư hiện hữu không thực hiện quyền mua chứng chỉ quỹ, công ty quản lý quỹ được chào bán phần chứng chỉ quỹ còn dư cho các nhà đầu tư khác.
– Việc chào bán để tăng vốn của quỹ đóng phải tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan.
– Các phương án phát hành thêm chứng chỉ quỹ (nếu có)
– Giảm vốn điều lệ (áp dụng cho quỹ thành viên)
Lưu ý:Điều kiện quy định về quỹ đóng tại Điều 112 Luật Chứng khoán 2019:
– Việc tăng vốn của quỹ đóng phải được sự chấp thuận của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và đáp ứng các điều kiện sau đây:
+ Điều lệ quỹ đầu tư chứng khoán có quy định việc tăng vốn của quỹ;
+ Lợi nhuận của quỹ trong năm liền trước năm đề nghị tăng vốn phải là số dương;
+ Công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán không bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán trong thời hạn 02 năm, tính đến thời điểm đề nghị tăng vốn;
+ Phương án phát hành thêm chứng chỉ quỹ đóng phải được Đại hội nhà đầu tư thông qua.
– Chứng chỉ quỹ đóng chỉ được phát hành cho nhà đầu tư hiện hữu của quỹ thông qua phát hành quyền mua chứng chỉ quỹ đóng được chuyển nhượng. Trường hợp nhà đầu tư hiện hữu không mua hết quyền mua thì được phát hành cho nhà đầu tư bên ngoài.
– Việc thay đổi thời hạn hoạt động của quỹ đóng phải được sự chấp thuận của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và đáp ứng các điều kiện sau đây:
+ Việc thay đổi thời hạn hoạt động của quỹ đã được Đại hội nhà đầu tư thông qua;
+ Trường hợp gia hạn thời hạn hoạt động, giá trị tài sản ròng của quỹ tại kỳ định giá gần nhất trước thời điểm nộp hồ sơ gia hạn không thấp hơn 50 tỷ đồng.
Lưu ý chung: Giấy chứng nhận đăng ký chào bán chứng chỉ quỹ, giấy chứng nhận đăng ký phát hành thêm do Ủy ban chứng khoán Nhà nước cấp cho công ty quản lý quỹ là văn bản xác nhận hồ sơ đăng ký chào bán, phát hành chứng chỉ quỹ đã đáp ứng đủ điều kiện, thủ tục theo quy định của pháp luật.
Kết luận: Công ty quản lí sẽ được đăng ký chào bán lần đầu chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản ra công chúng để huy động vốn và tăng vốn của Luật Chứng khoán 2019, Nghị định 155/2020/NĐ-CP và Thông tư 98/2020/TT-BTC.
