Siết chặt quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Ghi giá chuyển nhượng bất động sản (BĐS) trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế giao dịch là một trong những hành vi diễn ra khá phố biến hiện nay. Điều này tạo ra bất bình đẳng với những người chấp hành tốt pháp luật thuế, gây thất thu không nhỏ cho ngân sách. Để giảm thiểu tình trạng này, Tổng cục Thuế đang triển khai đồng bộ nhiều giải pháp để quản lý thuế đối với hoạt động mua bán chuyển nhượng BĐS.

Sử dụng 2 hợp đồng để trốn thuế

Theo Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế DN nhỏ và vừa, hộ kinh doanh, cá nhân Lý Thị Hoài Hương, thực tế hiện nay phát sinh trường hợp chuyển nhượng BĐS với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch. Theo đó người mua và người bán có thể thỏa thuận và lập song song 02 loại hợp đồng:

Một là, hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động.

Hai là, hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại Toà án.

Thực tế có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND tỉnh, thành phố. Đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế (NNT) sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn thuế, tránh thuế.

Một số trường hợp hai bên mua và bán BĐS không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng BĐS.

Bà Lý Thị Hoài Hương cũng nhấn mạnh, công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng BĐS hiện nay gặp nhiều khó khăn, do liên quan đến rất nhiều Luật cũng như nhiều cơ quan ban ngành. Ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của người dân chưa cao. Về phía cơ quan quản lý thuế cũng đang gặp nhiều khó khăn bởi theo quy định pháp luật về thuế, người nộp thuế kê khai, nộp thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng thì cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên, cơ quan thuế không có chức năng điều tra nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn.

Thêm vào đó, quy định về thời hạn liên thông giải quyết thủ tục hành chính đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS đối với cơ quan thuế là 05 ngày làm việc. Trong khi hồ sơ đến cơ quan thuế thường sát ngày hẹn trả kết quả hoặc chậm dẫn đến áp lực rất lớn về thời gian trả kết quả xác định nghĩa vụ tài chính về đất. Quan trọng hơn, các văn bản quy phạm pháp luật hiện nay chưa quy định cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng BĐS nên sẽ tạo khoảng trống pháp lý để các tổ chức cá nhân, kê khai nộp thuế thấp hơn giá trị giao dịch thực tế.

Đảm bảo công bằng, tránh thất thu thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS

Để đảm bảo công bằng giữa các tổ chức, cá nhân nộp thuế, tránh thất thu thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS, hiện nay, Tổng cục Thuế đang tích cực nghiên cứu, tham mưu với các cơ quan chức năng sửa đổi, bổ sung đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật về thuế liên quan đến căn cứ tính thuế TNCN, LPTB và TNDN. Bổ sung quy định thanh toán qua ngân hàng đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS tại Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản 2014 đồng thời bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế;

Bên cạnh đó, Tổng cục Thuế sẽ tiếp tục chỉ đạo cơ quan thuế các cấp tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật, đặc biệt là nội dung quy định về hành vi trốn thuế và xử lý vi phạm đối với hành vi trốn thuế trong pháp luật hình sự và chính sách thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS để người dân, doanh nghiệp được biết, thông qua các hình thức như: phát “Thư ngỏ” tại Văn phòng đăng ký đất đai và Bộ phận “Một cửa”; đăng tải các bài báo trên website của Cục Thuế, phóng sự tuyên truyền, thực hiện tuyên truyền trên các phương tiện thông tin đại chúng và các kênh thông tin xã hội (Facebook, Zalo, … ); tuyên truyền qua hệ thống phát thanh, cổng thông tin điện tử quận/huyện/thị xã…

Về công tác thanh tra, kiểm tra thuế, cơ quan thuế sẽ xây dựng chuyên đề thanh tra – kiểm tra đối tượng và kiểm tra công vụ trong lĩnh vực công chứng và công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS tại các cơ quan thuế. Thực hiện đối chiếu các hồ sơ khai thuế để kiểm tra tính chính xác, đầy đủ của các thông tin người nộp thuế cung cấp, xác định các trường hợp khai thiếu doanh thu, khai sai giá bán hoặc giá bán không phù hợp, trên cơ sở đó xác định trường hợp rủi ro cao về thuế để yêu cầu NNT giải trình, bổ sung thông tin theo quy định của Luật Quản lý thuế.

Hàng năm, ngành Thuế xây dựng kế hoạch tổ chức thanh tra, kiểm tra phát hiện các hành vi trốn thuế, gian lận thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, thực hiện ấn định thuế, truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính về thuế theo quy định của pháp luật.

Mặt khác cơ quan thuế sẽ tăng cường phối hợp với các cơ quan liên quan trong công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Đề xuất UBND tỉnh, thành phố xây dựng Đề án chống thất thu đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS và chủ động phối hợp với các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan tham mưu, báo cáo UBND tỉnh, thành phố xây dựng Bảng giá đất sát với giá đất phổ biến trên thị trường.

Đặc biệt, cơ quan thuế các cấp sẽ chủ động phối hợp với Sở Tư pháp chỉ đạo các Tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn: tuyên truyền, hướng dẫn người dân kê khai đúng thực tế giá mua bán trong các giao dịch chuyển nhượng BĐS; thu thập thông tin, rà soát cơ sở dữ liệu để xác định doanh thu, đôn đốc kê khai, nộp thuế theo quy định, đồng thời sẽ xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm, qua đó từng bước nâng cao hiệu quả công tác quản lý thuế đối với hoạt động mua bán, chuyển nhượng BĐS.