Luật Đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Nghị định 01/2017/NĐ-CP; Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ;Thông tư 30/2014/TT-BTNMT; Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết về cách thức cũng như thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu. Trên cơ sở đó, Dữ Liệu Pháp Lý xin trình bày cụ thể hơn về vấn đề này:

1. Một số khái niệm

– Theo khoản 2 Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

=> Như vậy, đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền quản lý với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

Đăng ký đất đai là thủ tục bắt buộc

– Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (theo khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013).

03 trường hợp phải đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu

Theo khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013 có 03 trường hợp phải đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu gồm:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

2. Một số lưu ý

– Điểm g, Khoản 1, Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT  Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

– Điểm a, Khoản 2 điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

+ Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.

– Hồ sơ, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu áp dụng với trường hợp không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (hoặc có nhà ở, tài sản khác mà chủ sở hữu không có yêu cầu đăng ký).

– Không áp dụng với trường hợp có yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).

– Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký lần đầu mà nay có nhu cầu được cấp Sổ đỏ thì nộp đơn đề nghị cấp Sổ đỏ theo mẫu số 04a/ĐK (không phải nộp các loại giấy tờ khác quy định trong hồ sơ cấp Sổ đỏ).

3. Thời hạn giải quyết

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn giải quyết quy định như sau:

– Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Không quá 40 ngày với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

– Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã…

4. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

– Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013.

– Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

– Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

– Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

– Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Kết luận: Đăng ký quyền sủ dụng đất lần đầu là một thủ tục rất quan trọng và cần thiết chỉ áp dụng đối với 3 trường hợp đã nêu ở trên. Chính vì vậy, khi thực hiện thủ tục này cần lưu ý những quy định của pháp luật về Luật Đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Nghị định 01/2017/NĐ-CP; Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ;Thông tư 30/2014/TT-BTNMT; Thông tư 33/2017/TT-BTNMT

Trình tự thủ tục, hồ sơ, biểu mẫu thực hiện xem tại đây: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu